happy 发表于 2013-11-15 12:10:00

高盛指加拿大房市正处于泡沫

专家从九个方面分析,指加国房市正处于高峰危机,随时倒下。
国际投资银行高盛(Goldman Sachs)及英国金融时报(Financial Times)不约而同指出,加拿大房市正处于泡沫。
高盛在上月一份报告说,加国某些城市过度兴建房屋,已出现供过于求,房价会有大幅下挫之虞。而金融时报更是在11日的报导中以大字标题说,「加拿大房地产正处于高峰危机」。
一直以来各方面对于加国楼市,特别温哥华及多伦多两大城市的房市前景都有不同的看法,专家就列举九个讯号分析加国房市的确是处于泡沫。
1.房价不合理飙升。自2008/09年经济衰退以来,加国房价经通胀调整后上升20%,同期美国反而净下跌10%;经济情况与加国接近的澳洲,升幅也只是加拿大的一半。
2.家庭负债高。目前加国家庭的负债达空前纪录,是收入的 163%,即是说收入1元就负债1.63元,这个情况与美、英房市泡沬前的情况相同。
3.房价与租金差距大。加拿大房价与租金差距之大是全世界第二位,数字显示,房价率较租金率溢价达73%。
4.房价与收入差距大。加国房价与家庭平均收入之间的差距比率,是发达国家的第三大,经合组织(OECD)认为加国房价超出正常差距 30%。
5.非理性繁荣(Irrational exuberance)。这是前美国联储局主席格林斯潘(Alan Greenspan)1996年12月一次演说中所用的词汇,他提出四年后,科技股泡沬爆破,而加国房市目前正呈现非理性繁荣迹象。
6.低房贷利率支撑整个房市。目前加拿大持续维持低息政策,若利率重上升轨,加拿大专业按揭协会估计息率每上升1厘(1%),房价会下跌 6%。
7.职位创造过于依赖建造业。联邦统计局数据显示,自2008/09年经济衰退以来,职位增长全赖建造业(另一是护理业),隐然出现经济发展不平衡。
8.房价步步高。不少人以为房价是永远向上,即使下跌后仍会上升。但从北美百多年来的平均数据显示,房价应该是年收入中位数的 3.5 倍。以多伦多为例,收入中位数是7万元,因此房价平均应为24万 5000元左右,但目前多市房价平均53万9035元,若以温哥华来说,更不止这个比率。肯定是会回落,所以说房价永远上升是不可能的。
9.权威经济学家的言论。目前已有不少著名学者,组织等对加国房价表示忧虑,除高盛,经合组织外,还有诺贝尔经济学奖得主Paul Krugman等。他们的评论未尝不是一个警钟。
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