房贷利率超低 会引发房市再度发烧吗？
正当多伦多楼市火热、人们以为房贷利率可能上调之际﹐金融公司“投资者集团”(Investors' Group)本周一宣布将36个月的可变利率进一步降低至1.99%﹐令人吃惊﹐震动市场。不过﹐专家认为﹐房屋贷款利率上升的长期趋势未有改变﹐借贷市民仍然是锁住按揭为上策。研究房贷利率的公司“利率中心”(RateHub.ca)的麦可阿历斯特(Kerri-Lynn McAllister)表示﹐这是“投资者集团”吸引市场注意之举。他说当有公司提出如此之低的利率时﹐不但令到市场更热﹐而且也使得人们关注这间公司。
投资者集团吸引市场注意手法
他又指出﹐虽然“投资者集团”并不以房贷业务著称﹐但也可能给他们带来新的客户。因为加拿大人总是去找寻最低的利率﹐不管它从那里来。而“投资者集团”提供的﹐是目前市场上最低的利率。
“投资者集团”副总裁维斯令维绪(Peter Veselinovich)表示﹐他们之所以这么做﹐因为他们“有一大笔钱可以使用”﹐因此﹐“我们希望人们知道本公司也有房贷业务”。当然﹐他表示﹐他们的初衷并非盲目吸引人﹐将不具备条件者也拉进来。
3年内不可取消贷款
这个低利率有一个条件﹐那就是借贷者除非在3年中出售物业﹐否则不可以取消贷款。
1.99%比优惠利率还要低1.01%﹐不过﹐这虽然看起来很低﹐但是并非纪录。“利率中心”的另一位分析员埃利奥特(Kurtis Elliott)表示﹐可变利率以前也试过低于2%﹐例如在2010年春天﹐5年可变利率就低于2%。
“投资者集团”推出这个低利率之后﹐也吸引了财政部长奥利弗(Joe Oliver)的注意。他接任财长之后﹐曾说没有计划干预利率的制定﹐说那是借贷者的“私人”决定﹐但是昨天他以电邮向传媒发表声明﹐说政府在过去曾采取行动去减少消费者的债务及政府在房屋市场上的参与﹐而他会继续密切监控市场。
1.99厘可变利率非新低
满银经济师陈蔚纯认为﹐目前的态势是﹐人们普遍期待房贷利率看涨﹐因此是锁住自己房贷利率的时刻。
在这种背景下﹐可变利率的贷款就显得不那么吸引人了﹐所以将利率继续降低来吸引贷款人是可以理解的。
但1.99%的可变利率是否历史最低﹐陈蔚纯并不这样看。她回忆说﹐在2009年、2010年期间﹐优惠利率(prime)曾低至2.25%﹐而可变利率则为1.25%。
贷款公司现在以低的可变利率吸引人﹐希望可以吸引到更多的贷款者﹐到明年利率上升﹐那么贷款公司就有机会赚钱了。
面对可变利率达至底部﹐如果人们打算毁掉本来锁定的利益来享受﹐是否可行﹖陈蔚纯认为基本不可行﹐因为毁约的罚款是相当严厉的﹐来赚取有限的差价﹐ 完全不值得。
但如果是合约已经到期﹐那么眼前可能是一个机会。因为﹐一般而言﹐低利率应可维持到今年年底。但也许到年底时﹐利率已经发生了变动﹐比现在高一些。
经纪﹕反映房地产不会大跌
多伦多房产经纪肖绍军认为﹐可变利率下降﹐说明加拿大的实体经济仍然不景气﹐或者公司因为赚不到钱而不敢借钱﹐或者银行怕贷款不安全不敢放出去。
他表示﹐以1.99%的可变利率﹐置业者的首付数额如果低过20%﹐可能还拿不到。因为这么低的利率﹐公司赚头已经不大﹐所以必须保证万无一失。当然﹐这也可以看做金融公司看好房地产市场﹐至少认定该市场不会有大的跌幅。
按揭再掀减价战 专家﹕小心规限
金融机构Investors Group将3年期按揭浮动利率减至1.99%，为按揭减价战再掀高潮，虽然有银行按揭经理认为该利率已经低至“成本价”，主要银行不可能比照，但却也透露主要银行在3年至5年期按揭商品的“抢客战”厮杀激烈，银行有的推出“员工优惠利率”，并刻意不在网上公布利率，有的则是以“现金回馈”(cash back)吸引客户。
去年3月满银(BMO)曾将5年期固定按揭利率减低至2.99%，当时联邦财政部长费拉逖(Jim Flaherty)担心太低利率将造成楼市泡沫，费拉逖干预之后，BMO只好调高利率。BMO在上个月27日，重推5年期固定2.99%的低利率，并成为最一波按揭减价战的开端。但有关锋芒，又被的Investors的1.99%超低利率给掩盖。
条款不一定适合任何人
按揭专家马尔赫恩(Patrick Mulhern)指出，Investors Goup这次将3年期的按揭利率，减至基本利率(prime rate)再减1.01%，计算结果目前是1.99%，是他见过最低房屋按揭利率，但他提醒，该按揭计划的限制颇多，当中包括除非将房屋出售，否则不能提前偿还的条款，他认为并不一定适合每一个人。
他说，Investors Group的超低利率，虽然立即引起话题，但Investors Group毕竟不是主要银行，该公司减按揭，主要银行跟进比照的机会不大。不过，他表示，主要银行现在各年期的按揭利率，几乎已都是历史低点，如此低利率的情况，至少仍将维持一年。
Investors Group目前的3年期按揭浮动利率1.99%已是市场最低，在此之前，3年期按揭浮动利率最低的是Laurentian Bank的一间分行，利率为3%。
根据按揭利率比较网RateHub.ca昨日的资料，在主要银行低利按揭部分，Scotiabank的5年按揭浮动利率为2.6%，为主要银行最低，满银(BMO)、皇家银行(Royal Bank)、TD、CIBC，Laurentian Bank与National Bank的5年期按揭浮动利率都是3%。CIBC银行4年期固定利率则是2.97%。
超低房贷是否会引发房市再度发烧
加拿大一个金融公司，投资者集团Investors Group，星期二宣布提供年利率只有1.99%的三年期房屋贷款;比在这之前该金融公司提供的同一房贷产品3%的利率一下子猛降了1.01%。这一大幅度的降息可以使借50万加元房贷的顾客每个月节省250加元的房贷供款开支。
多伦多房屋贷款专家特扎弗里斯认为，Investors Group是一个投资公司，可能是想靠提供超低房贷的办法吸引顾客成为他们的房贷客户之后，再向这些新房贷客户销售该公司的其它投资产品。
分析家们注意到，Investors Group并没有下调购房者最喜欢的5年期固定房贷的利率;目前的水平仍然是3.4%， 这高于加拿大主要银行提供的同样房贷产品的房贷利率。
2012年加拿大的一些银行曾经宣布提供房贷利率为2.99%的5年期房贷，这招致当时的联邦政府财政部长弗莱舍的强烈批评。弗莱舍指责银行在不负责任的恶性竞争，在给加拿大已经火热的房地产市场再加火升温。
现在的保守党政府财政部长奥利弗似乎不那么担心过低房贷利率会导致加拿大房地产市场的泡沫化，只是发表声明说财政部几年来已经采取了许多措施从严购房条件、以防止消费者买房借债过多造成个人债务失控的问题。
RBC优惠详情需本人查询
RBC按揭经理王子云指出，RBC目前按揭利率最低的是两年期固定利率，不到3%，此外，为了吸收长期客户，该银行新近对4年及5年的按揭作一种 “员工优惠利率”，至于优惠详情，则需要客户本人查询。
现金回馈不会白送
有按揭专家指出，不同银行为了吸引客人，是会对当中一些特定商品作促销，除了以较低利率吸引客人外，有的银行还会推出“现金回馈”方式，让客人在做按揭申请的同时，得到一笔不少的现金，可以作为购屋之后添购家具用，但专家提醒，始终“羊毛出在羊身上”，银行不会平白送现金给客人，而是提前先将从客人身上收到的利息部分，提供给有需要的客人周转。
专家因此建议正在准备申请按揭的人士，仔细了解按揭条款，多比较几家按揭银行或公司，选择对自己最为有利的计划。(本文来自YorkBBS)
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