2020年买房基本靠抢 新上市量继续走低房价升温

加拿大地产经纪协会（CREA）昨日发布的统计数据显示，在过去的12月份，加拿大全国范围的住房交易略有放缓，成交量比上月下降了0.9%。去年从3月份开始，成交量每月都有增加，至此势头略停。

加拿大地域辽阔，所以各地房市表现迥异实属正常。在成交量上，在这个月里多伦多和渥太华减退，但卑诗全省、卡尔加里和蒙特利尔涨高，总体消涨大体均衡。

但这只是“环比”数字。如果“同比”比较，即和2018年12月相比，实际市场活动是有22.7%的增长的。一年前的12月市场较为平静，而现在的市场活动早已大增，全国大部地区的交易量都超过去年同期。

全国月成交量（有季节调整）

◆◆挂牌上市减少◆◆

而另一方面，12月的新挂牌上市量却在继续走低，接近十年最低水平。虽然，挂牌上市减少的问题在多伦多和渥太华更明显（这两个地方的新上市量处于12年最低水平），但CREA指出，这种供应短缺问题正在更多地区蔓延。

成交量降了一点，但新挂牌上市量降得更多，所以12月份全国“成交-新挂牌比”（sales - new listing ratio）进一步升高至66.9%，达到2004年初以来的最高水平。

这个比率反映的是市场供需平衡的程度，加拿大全国的长期平均值是 53.7%。这么高的比率数字很能说明问题，即市场向卖方倾斜，2020年可望出现房价加速上涨。

在温哥华，“成交-新挂牌比”现在尚处于平衡范围，但也正在朝向卖方市场发展。大体上，安省、魁省和海洋省份比率高而呈现卖方市场特征，艾省和萨省大部地区还处于买方市场状态。

◆◆短缺和竞购◆◆

基本上，2020年的主旋律将是“供应不足”。想要在2020年卖房的人，需要对参与竞价抢购做好心理准备。除大草原地区和纽芬兰和拉布拉多等之外，加拿大大部地区的局面都“僧多粥少”的情况。

因为12月份所呈现的数据已经说明，可供购买的现有房屋数量已达10-12年来的最低点，而这个问题已长期存在。

而需求显然很大，已从2018年中期的低点反弹了回来，使市场平衡再次趋紧。

◆◆房价已然升温◆◆

CREA首席经济学家葛兰坡（Greg Klump）说，2019年结束，房价上涨也重获动力，前奏已经开始，下面的旋律就是由卑诗全省、多伦多、渥太华和蒙特利尔领涨。

CREA最新月报指出，“MLS房价指数”经过连续7个月的上升，12月环比和同比分别提高了0.8%和3.4%，全国实际平均房价（无季节性调整）同比提高9.6%。供应短缺地区的房价正在重现上升姿态。

在全国范围，房价在2017年达到顶峰，然后在各种政策法规的打压下停滞了一段时间，一直到2019年的上半年。

比如卑诗省和安省有“海外买家税”，联邦政府有强化版房贷压力测试，同时央行提高了利率也推高着房贷成本，但到2019年下半年，买方需求再度膨胀，当然房价也开始升温。

RBC皇家银行高级经济学家贺奎（Robert Hogue）说，现在看来，大多数买家已经适应了这些打压房市的政策法规。

比如，房贷门槛提高了，但一些买家已经花时间筹到了更多首付款，还有买家也退而求其次地愿意买更低价的房。另外，去年有段时间房贷利率一直在降，相应地房贷压力测试的门槛也在降，这也吸引了部分买家投身入市。

2019年前MLS-HPI房价指数年同比变化

◆◆移民潮和购房潮◆◆

在联邦政府“百万级”大规模移民计划、创业投资移民项目、各省的“省提名”项目移民和海洋省份“雇主担保”等诸多移民项目之下，新移民数量在迅速增加。

贺奎说，高比例的新移民将加入排队购房的队列，不只是在多温等大城市，在哈利法克斯和爱德华王子岛等地也一样。

这时还会有一个问题，在紧缺的市场形势下，一些卖家反而会不敢卖了，他们可能会考虑先买了新房再去卖旧房，于是也挤进排队购房的队列中。

通常，房市在经过沉寂时期后反弹时，就会出现这种惜售的情况。

在低端供应上，过去几个月加拿大多数城市的新建公寓楼开工都很少，而且，即使有正常的开工量，也多半会延期交付，可能会有远水不解近渴的担忧。

但在大温地区，据UBC尚德商学院房地产金融教授大卫杜夫（Thomas Davidoff）说，很多在建项目都有望在未来两年内完工，另外公寓虽然常在开工前就预售完毕，但交付后还是会有很多单元被拿出来出售或者出租的，所以会很快补充一部分市场所需。