魁北克实行新安全条例 或将致公寓业主费用上升

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日前，魁北克建筑委员会（Régie du bâtiment du Québec，RBQ）表示，为了防止今后可能发生的高层建筑物以及多层车库水泥岩块剥落的恶性致命事故，在省内实行更加严格的新安全条例。该条例将在44名检查员的巡视下强制执行。建筑委员会表示，每一位检查员要负责省内大约29个行政市区的巡检工作，但44名检查员已经足以满足这项新条例的执法需要。新条例还要求，那些拥有5层及5层以上地产的数千名建筑物业主应承担起责任，遵守更加严格的火灾安全标准，并且每5年对建筑物立面进行一次检查。
这项新安全条例---魁北克安全条例中的新建筑物章节，已于今年3月份生效，适用范围限于委员会有权进行行政管理的地产物业，其中包括租用建筑与共管公寓建筑。不过，该条例不会对魁北克的工业建筑或大约170万的私有单户型住宅建筑产生影响。这项条例规定，地产业主要定期地对其所拥有的建筑物的立面以及多层车库进行维护。这是在大蒙特利尔地区发生了数起与基础设施水泥岩块剥落有关的致命事故之后制定的。2009年，33岁的Léa Guilbeault与丈夫在蒙特利尔市中心Peel街上的一家寿司餐馆的露天餐位就餐时，被附近一幢高楼上落下的水泥板砸死。在此之后，政府相关部门加强了建筑物的安全检查。新条例规定，所有业主都必须要将检查与维修计划登记保留。
建筑委员会的房屋处主任Liliane Gras表示，人们必须要认识到，这项条例使得业主承担起了责任。委员会提出的44名检查员的数量应该是足够的，如果委员会认为这项条例未能得到遵守的话，将会进行干涉。安全条例的这些变化，可以说是人们期待已久的，它现在成为魁省的一项必要的措施，为那些状况正在恶化的建筑物敲响了警钟。这项条例将会影响到全省的大约3650座5层及5层以上的建筑，以及930座多层车库。同时，省内大约25000座其他建筑，其中包括酒店、大型汽车旅馆以及老年公寓等，都必须要达到更加严格的消防安全条例的要求。
去年省选时魁人党在Lévis选区的候选人、不久前被任命为建筑委员会主席的Stéphane Labrie表示，这项法规的第一个目标，是确保那些使用公共建筑的人们的安全。现在，建筑物的业主已经有了明确的责任，应该将自己名下所属的建筑物维护在良好的状态。安全条例建筑物章已经节明确指出了一位业主如何以及必须遵守自己的义务和责任，对建筑物进行定期的检查。
新安全条例生效之后，尽管人们对强化魁北克建筑物维护指导方针的这一需求没有争议，但却对如此之少的检查员数量，以及是否这些新要求将会导致业主费用激增产生了疑问，尤其是对那些公寓建筑的合伙拥有人来说。目前，这样的质疑越来越多。不久前，魁北克建筑委员会就公寓建筑安全规定的变化所带来的影响举行了一次会议。会议期间，数名业主提出质疑，是否这项条例将会导致建筑师和工程师收取的费用大幅上涨，因为这些人是获得建筑委员会许可的、唯一的可以执行这些检查的专业人士。
《Les Tra-vaux en condo:Tout ce qu’il faut savoir（公寓作业与价值：你需要知道的每一件事）》一书的作者，精通公寓相关法规的蒙特利尔律师Yves Joli-Coeur提问说，这些强制性的检查工作，是否会引起人为的或是调整性的价格膨胀。他说，当有很多的人在相同的时间要求相同服务的时候，服务的价格就会暴涨，这种情况在过去屡见不鲜。为此，Joli-Coeur与一些公寓地产的管理人联系了媒体，力促那些由公寓房主自行联合并志愿运作的公寓委员会或联合体，从现在起就增加他们的备用基金，来填补检查以及维修这两项工作的费用。同时，对大笔的特殊费用出现的可能性，业主也必须要自己做好准备。Joli-Coeur表示，公寓业主对这些变化缺乏了解，而且他们当中很少有人会在大型的维修项目上进行投入，而且，现在建筑年龄在40年到50年的建筑物实在是太多了。
建筑委员会主席Labrie表示，他预计专业人员的收费不会出现快速增长，建筑委员会已经给了业主充足的时间，并且会依据建筑物的年龄来完成第一次检查，因此他们可以将成本分摊进几年的时间中。他表示，应该会有一定数量的建筑物需要追踪和检查，但预计费用不会出现爆炸性的增长。他指出，使建筑物遵守规定并且有良好的状况，这也是业主的利益所在。Labrie表示，建筑委员会的检查员有权查看建筑物业主保存的档案，对于不按照条例要求去做的，可以开具罚款。按照他的说法，检查员有特别权力，如果他们认定建筑物为不安全的话，肯定会开出罚单。
Labrie表示，希望魁北克所有的行政市区都能够通过这项新的安全条例，并且将条例应用在他们行政监管的建筑物上，如私有单户型住宅等。至于说各行政市区如何在其所管辖的建筑物上应用条例中设定的标准，每一个城市都有活动余地。目前，对于消防安全，每一个城市都设有自己的标准，而且不同的市镇之间，其安全条例也是不尽相同的。Labrie表示，正式采用新的安全条例，可以减少这些不一致，这也正是制定这个魁北克全省的标准的重要性。

新安全条例须知
新的省级安全条例规自3月18日起生效，对魁北克全省数千名建筑物的业主带来影响，其中包括公寓建筑业主。以下是这项安全条例的建筑物章节中的4个部分新规定概要，涉及到建筑物的改善与维护，主要是对象是属于魁北克建筑委员会管辖的建筑物业主，以及在执行这些规定时可能会面临的一些挑战。
1. 检查：
层高在5层或5层以上的建筑物的业主，每隔5年，必须要请建筑师或工程师，对其建筑物立面可能出现的问题进行检查，如锈斑或裂缝等。检查必须要在2015年至2018年之间完成，具体完成时间依据建筑物年龄而定。多层停车场、车库的业主，每隔5年，必须要由一位工程师进行检查。检查必须在2014年至2016年之间完成，具体完成时间依据建筑年龄而定。对车库和建筑物立面进行的所有检查，必须要登记保留。
2. 常规消防安全条例
适用范围：大型公寓建筑、酒店、10个房间以上的汽车旅馆以及私营老年公寓。
到2014年3月，业主必须要安装有正常工作的一氧化碳与烟雾警报器，以及火警探测系统。
3. 水冷却塔
业主必须要遵照和执行每5年定期更新的专业维护程序，以抑制引发军团病（Legionnaires’ disease，细菌性肺炎，因1976年在美国退伍军人大会期间爆发而确诊，主要通过空调及类似系统的水滴传播）的细菌的生长。这些维护程序必须要登记保留。
4. 魁北克省内行政市区
建筑委员会敦促魁北克省内行政市区采用安全条例中的某些要求，并将其适用于其所管辖的建筑物，其中包括小型商业地产以及单户型家庭住宅建筑等。
建筑委员会安全条例建筑物章节中涉及的数字：
44位检查员执行省级建筑规范、条例；
约170万魁北克单户型家庭住宅；
估计受新安全条例影响的魁北克省内地产数量
1500座冷却塔；
3650座5层及5层以上建筑；
930个多层车库。