从鼠害豪宅事件，谈验屋师的重大作用

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加拿大国家广播公司电视中的一段新闻引起许多人在网络上的议论。 新闻谈到WINNIPEG的一位妇女买了一栋百万元的房屋，在进驻之后发现房屋中老鼠成群筑窝。这位妇女将卖方经纪人以及卖家全部告上法庭，要求赔偿清除鼠害的所有损失，索赔金额高达40多万。
在众多人们的议论以及这篇新闻的后续报道中都提及了验房问题，许多人都问为什么买家不请验房师来验房?由这看来，验房师在现今的房产交易过程中的作用已经深入人心了。但验屋话题对于不少华裔移民总有些陌生，今天就让大温华裔资深验屋师马焱先生全面解析验屋的作用。

问：假设一下，CBC的这条新闻中，如果买家请了验屋师，是不是情形就不一样了?
马焱：我也在网上注意到了这段新闻，而且特别留意了新闻下面的观众评论。很多人都提到她应该先请一位验房师来验房。如果她购买的房屋中的鼠害真是严重到新闻中提到的情况，总是会有许多迹象是一位职业验房师绝不可能错过的。
问：这位买主没请验屋师就决定购买这间鼠害屋，那么她是否还有权向卖主和卖主经纪人索赔?
马焱：据我所知，在加拿大的一些地方，验房是房屋交易的一个必要步骤，卖方和卖方的经纪会拒绝没有验房的OFFER。在BC虽然对验房师的职业进行了法律 管制，但并没有法律要求强制验房。就这则新闻的问题来说，你的这个问题是法律方面的问题，我无法判定。但大家都知道，加拿大人好兴讼，这也是法制国家的特 点，我们每一个人都有权利保障自己的合法权利不受损害，她完全可以将她认为损害了她利益的任何人告上法庭，索取赔偿。当然判决需要法官来裁定了。 不知大家注意到了没有，她在新闻中了出示一份由卖方签署的一份文件，这份文件就是PROPERTY DISCLOSURE STATEMENT。简写是PDS，或SPDS-seller’s property disclosure statement， 中文翻译是–业主房屋声明书。她就是凭借屋主在声明中，对于房屋内是否有鼠害一项签署了没有，来对原屋主进行诉讼。所以我建议大家一定要保留相关文件，一 旦发生诉讼的事，这些文件就是直接的证据。
问：对于很多亚裔移民来说，验屋是个完全陌生的事，在加拿大买房都需要同验屋师打交道。请问验屋到底有多重要?
马焱：我们可以先把鼠害房屋的问题先放一下，来看看在房屋交易过程中验房师的工作。 大家很多都是从亚洲来的移民，亚洲的房屋建造体系与北美有着很大的区别，比如我们原来大多都住在公寓楼里，而且公寓建筑都是钢筋混凝土建造的。到了北美才 知道这里的房屋多数是木结构的，甚至一些多层公寓也是木结构的，即便是高层钢筋混凝土公寓房屋在建筑系统的建造上也有许多的区别。 在大家购买房屋这一个一生中最大的一个商品时，对于所要购买的物业有一个全面的了解是非常重要的。而在这个过程中, 除了物业的财务和法律层面的状况，房屋的技术层面的状况就需要验房师来为你作这个工作。
问：验屋具体包括哪些内容呢?所有项目和环节是否不能遗漏?
马焱：在一个验房的过程中，多数的验房师会按照他习惯的途径来检查房屋，通常会是先检查室外部分，包括院子，围墙，场地，树木等等。然后是屋顶，室内部 分。细数一下至少会有以下14个部分：室外场地，屋顶，外墙，车库，室内房间，卫生间，厨房，洗衣干衣房，配电系统，采暖系统，通风及空调系统，给排水系 统，阁楼，地下室，以及房屋结构等。 这些环节需要验房师在几个小时之内准确地判断出状况和问题是富有挑战性的。在验房师检查完房屋后一般会利用一段时间，在现场，和客户一起将发现的问题一起 重新回顾一下。最后是验房师为客户准备完整的验房报告。
问：验屋师应该出具怎样的一份报告?作为房屋买家该如何解读验屋报告?
马焱：在验房师检查完房屋后会出具验房报告。一份完整的验房报告通常会包含两个部分，一部分是主要问题的列表，另一个是报告主体。 在主要问题列表中一般会将问题分类为安全问题部分，还有重大修缮的问题。在安全问题中，验房师会列出房屋中会涉及人身安全的问题，这些问题一般是要马上着 手解决的，比如阳台的栏杆损坏，电路漏电等。另一部分是需要进行修缮，并且会耗费一笔资金的，比如完全损坏的采暖系统，需要更换锅炉之类。 在后面的报告主体部分，会有对所检查系统和项目的具体描述，而且主要问题列表里面的所有内容也会涵盖在报告主体中。这里要说的是，主要问题列表只是列出了 验房师认为重要的问题，并没有列出全部，一些内容是在报告主体中，阅读了主要问题并不能取代整体报告。
问：对于验屋报告，客户还是应该仔细阅读的。
马焱：大家在拿到报告后应当是至少要通读一遍报告。因为一些问题，在于验房师个人认为不是大的问题，而没有列入主要问题列表中，但在报告中会提到，由于客 户的个人喜好或感受不同，可能就对一些问题特别看重，比如，屋主饲养宠物，买房人如果患有哮喘病，宠物的毛发对于他来说就是一种过敏源。再比如，80年代 以前的房屋中一些塑料地板，或管道密封条上通常会含有石棉成分，如果客户本人可能是石棉过敏的体质，这个问题就会对他来说可能就是非常严重的问题。
问：有没有一些所谓可验可不验的事项?
马焱：大家知道，验房师在BC是一个专业性的职业，每一个专业的职业都会有具体规范的执业标准。验房师也不例外。BC省的验房师协会都有明确的实践操作标 准，在验房的实践操作标准中，明确了有一些项目是不检验的。比如说，游泳池系统，室内水喷洒消防系统，保安和报警系统，电视电话及对讲系统等等。这些都在 验房师的操作标准中都有明确的规定。大家可以登录验房师协会相关网站，进行具体的了解。 要说的尽管有这些规定，一些验房师还是会尽所能，将在验房过程中所了解到的情况介绍给客户。所以大家应当在请验房师之前，不要只是注重验房价格的谈判，而 忽略了那些房屋系统中的验房环节。比如一些协会的验房实践标准中，明确家用电气设备是不在验房范围内的，在实际操作中许多验房师会超出这个要求，为客户检 查所有的家用电气设备。
问：重要问题来了，如何找到合格的验屋师?
马焱：自从BC将验房师纳入法律管辖的范围，同时也将验房师的工作推到了一个professional的地位。也就是从业人必须购买职业保险，并在BC省 消费者协会登记，取得牌照后才能进行验房的工作。BC省所有的验房师，无论他属于哪个验房师协会，都最终要在BC消费者协会取得牌照。对于买房者来说，他 要向验房师索要牌照号，以及所属协会的会员号，在消费者协会的网站上找到验房师的身份资料。 如果你没有任何验房师的信息资料，建议和你的经纪联系，在这里，经纪通常会向你提供三个以上的验房师和他的背景信息，你可以与他们分别交谈，选择你认为合 适的人选。记住，别忘了一定要和他签订合同。 由于所处的协会要求不同，每个验房师的验房服务内容也不完全相同。在这里我们鼓励大家在与验房师商谈时要多问一些问题，充分了解验房师的资质，验房过程， 那些是验房师要检查的项目， 那些是验房师不检查的项目。对于那些不检查的项目是否有必要再请有关技术方面的专家对一些特殊的系统进行检查。等等。这样你就会对你所感兴趣的房屋有一个 更加全面的了解。
问：一般人理解的验屋就是当日验屋师花几个小时看房，然后出具书面报告，这份报告能否具体帮助到买主购房呢?请举例!
马焱：许多人所理解的验房工作就是在约定的日期内，请验房师对买主所感兴趣的房屋进行检查，通常是2小时到5小时的检查，然后验房师对于房屋的状况写出书 面报告，买主再根据验房师的报告对于是否购买此处房屋做出决定，或者是根据房屋中的缺陷和损坏问题与卖方进行财务层面的交涉。 其实一个验房师能为你做的工作不止这些，在房屋技术层面的问题了解环节中，验房师与屋主的交流沟通就是一个非常重要的了解房屋状况的一个环节，验房师通过 与屋主交谈可以了解一些房屋建造维修历史，以及潜在问题。另外一个了解房屋状况的环节就是房屋文件的审阅。这些文件会包括： PDS-property disclosure statement， 2-5-10 home warranty 文件， permit and occupancy permit, maintenance or service documents 等等，如果你购买的是strata的公共物业，比如城市屋和公寓房，那么有可能还要有engineering report， strata meeting munities, depreciation report等。在这些文件里涉及许多技术术语和条款，限于地产经纪的知识结构，一些问题他们可能无法完全给你解释清楚，这时你就需要你的验房师和你的经 纪一起帮你审阅这些文件。 最明显的例子就是strata 物业的检查，许多情况下，验房师为你出具的只是房屋内部的状况报告，在你购买物业后的一年或几年内，你所在的物业委员会，根据工程师的报告要求每家支付几 万元来修理小区内其他几家的阳台问题。可是如果你能够在购买这处物业前，仔细了解了ENGINEERING REPORT，以及DEPRECIATION REPORT，你就不会为这么一笔钱的支付感到惊讶。 无忧 资讯 info.51.CA
问：这样看来，验房工作好象不是一个简单的当天房屋检查的过程。
马焱：希望大家在买房的时候要给予验房师足够的时间为你完成对房屋的了解，包括相关文件的审阅。当天验房并在当晚就需做条件解除，这样对于验房以及你做是否购买的决定都是一个仓促的事情。
问：是不是好的验屋师应该以买主心态去验屋，做到“火眼金睛”，不放过任何问题?
马焱：验房师从买主的立场出发，为买主去验房，这是肯定的，也是验房师的职业道德要求的，但对于验房师能否发现所有的问题, 回答是否定的。我们必须承认验房师的工作是有局限性的。 大家知道验房师的验房是基于主要在目视的(VISUAL)基础上对于眼观能及的情况的探测和了解，这样的话许多隐藏部位的情况就是无法检查，比如在墙体内 部的支柱，及结构做法，如果不做破坏性的探测就很难检查的到 。 比如大家都有所耳闻的leaky condo问题，如果不是在墙体破裂，漏水等问题显现出来，验房师是很难百分百确定这就是一个leaky condo。就是对于工程师的评估来说，通常他们会在墙体钻洞取样来判断。这样的话验房师的经验，以及他的知识层次就在验房过程中起到了非常关键的作用。 所以我要说，尽管无法“火眼金睛”，但验房师对于隐蔽处的问题，能够做到的就是根据现有的条件和状况，凭借工具，对于潜在的问题和状态做出可靠的评估。比 如LEAKY CONDO问题，验房师完全可以对墙体的一些可疑的做法，提出怀疑，再结合物业的相关报告，为建筑状况提供一个评估。验房师不可能发现所有问题，但他的工 作可最大化地减少你的风险。
问：如果买主购房后发现了验屋报告中没写明的问题，该如何处理?
马焱：这完全有可能发生的。如果你发现验房师的报告有缺失或错误，建议你第一件应作的事就是，仔细先阅读一下验房报告，看看报告是如何描述这个问题的。如 果的确有问题，你可以和你的验房师沟通一下，将相关问题向他讲述一下，可能的话，要求他过来一起看一下你发现的问题。如果你不能满意沟通的结果，可以直接 向他所在的验房师协会申诉，通常这时协会会派遣另一位验房师来勘查这个问题，并作出判断。如果你还是不满意的话，最后的一步就是上法庭解决。
问：什么样的房屋是验屋师不建议购买的?
马焱：在验房后，通常客户会有这样的问题， 我应该不应该买这个房子，或者是，如果是你，你买不买这个房子。记住：验房师应该永远不会为你做任何购买建议的。验房师的工作只是评估房屋现有状况。每个 人都有不同的购买喜好和购买目的，你无法建议一个打算建新房的客户是否购买和推倒一个不太旧的房屋，你也无法阻拦一个喜欢这处风水的客户购买一栋完全破旧 不堪房屋。验房师的工作就是把房屋状况告诉客户，是否购买的决定有客户自己来做。
问：最后，帮大家解决一个技术性问题吧。鼠害可谓独立屋大忌，如何防治?
马焱：通常鼠害问题需要虫害专家来处理和判定，验房师在验房过程中会经常发现老鼠活动的踪迹。验房师在发现这些踪迹后有义务告知购房的客户。尽管鼠害房屋 在短短的数小时之内很难以发现充足的证据，但是总有蛛丝马迹可以让人能够断定老鼠的存在，比如： 房间中发现的鼠夹，在阁楼中发现的声波驱鼠装置，在房屋周围甚至在邻居的房屋附近发现捕鼠盒等都可表明这处房屋现在或曾经发生过鼠害问题。此外在老鼠经常 活动的路线上，家里的边边角角，总能发现有老鼠屎、老鼠尿或脚印的地方之类的迹象，在一些木柱，塑料布，纸张等也可能发现老鼠撕咬的痕迹。 在发现老鼠活动的迹象后首先要联系虫害专家(PEST CONTROL)，在家中驱鼠或灭鼠。同时也要将平时不用的通道全部堵死，门、窗在没人的时候关紧。收藏好家中食物以及宠物的食物和水，不为老鼠提供食物 来源。如果家中有宠物和孩子，尽量采用使用鼠夹、鼠笼、粘鼠板等物理捕鼠方法。