前阵子,多伦多北约克区爆出了一起轰动全城的烂尾楼花案:一个名为Centrium at North York的楼盘四年未动工,开发商则下落不明,而该楼盘负责为买家处理订金的韩裔律师Meerai Cho于今年八月已宣布破产,这意味着百余名买家共一千几百万元的订金可能要打水漂了。据了解,这百余名买家之中,九成以上为华裔。
开发商如何进行项目运作?
专业人士指出,发生烂尾并非在所有情况下都是开发商有意欺诈。一些开发商出于经验不够或是操作不够规范,或在市场激烈竞争的情况下,都有可能令开发项目中途夭折。
安省开发商协会首席行政官Joe Vaccaro表示,开发商有时也很无奈,政府的税项随时可能调高,导致建筑成本上升,这一切都要转嫁到消费者身上,政府以后处理类似的事情需要更透明,对消费者更加公平。
据介绍,在加拿大,从开发商获取土地至最后向购房者交付产权,新建房产项目的开发通常需要经历5、6年甚至更长的时间。这里的“销售”环节早于“施工”环节,购房者往往是对着图纸签订合同、交付定金(通常是房价的20%至30%,自合同签署起分数次支付),然后等房子建成交付后再办理房贷、支付按揭。为了保障买房者的利益,这笔定金不是直接打给开发商,而是存到开发商的代表律师的信托账户(Deposit in Trust Account)。根据法律规定,在正式交房前,开发商是拿不到这笔钱的。
相关人士表示,用于建筑施工的资金通常来源于商业银行的专项贷款,不过在此之前开发商必须证明自己有足够的还款能力,比如项目销售形势大好,已经消化了85%。也就是说,如果卖得不好,开发商就拿不到银行贷款,房子可能根本就建不起来,但因为有律师的“看护”,所有的定金理论上都是安全的,最大的损失无非是时间价值,苦等几年最后开发商通过律师把定金退还给购房者而已。
帝国地产的资深经纪AliceChen提醒道,买楼花,一定要调查开发商的名誉。开发商的好名声不是一天之内建立起来的,那么,这样的好开发商,也不会让自己多年的好名声为一个楼毁于一旦。好比挑选租客,信用分数高的租客,不会因为赖掉租金而毁掉自己的好信用分数。而不好的租客,也一定可以从蛛丝马迹中看出来。
她表示,好的开发商,应该是遵纪守法,按时完工,兑现承诺。“如果您遇到的是从来没有听说过的开发商,那么,应该保证不要交付超过Tarion 保险可以赔付的上限:即Condo2万,无管理费房屋4万。如果超过这个数,建议您坚持要求开发商出示证据,证明他们有足够的担保资金保护额外的定金。”Alice Chen建议。
她补充表示,很多从开发商手里直接买房产的人都知道Tarion New Home Warranty Program ,即,Tarion新房保险计划。这个保险为期7年,除了随着年头的递进,对于房屋的不同项损毁需要修复负责,还有一条担保赔偿,就是买家的部分购屋定金。
她解释说,“如果您买的是共管公寓楼花,担保额为2万加币,如果是无管理费房屋,这笔负责赔偿的额度则为4万加币。超过这个线以上的那部分,由买家自行负责。”