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米家住在的是温哥华一个“老区”的老房子。这些年周围的房子卖掉以后,新屋主都把老房子推倒重盖。米家可能是这个街区是买房后没有翻新少有的一家。其实老房子质量相当不错,住起来非常舒服。可是周围新房子越来越多,米家的房子慢慢地有点影响市容。不是说“傻子过年看隔壁”嘛,咱就随乡入俗也盖房吧。
要说盖房子吧,就和筹备婚礼差不多。如果自己折腾,等什么都搞明白了婚礼也结束了,除非有幸或者不幸再次结婚,其中的学到的窍门没什么用。既然米这次有了近距离观察建房过程,不如记录下来,以备有人想建房,作为一个参考。
在温哥华建自住房,实际上没有真正意义上的“自建”。因为建房的每一个工序,都是由这方面的专业公司完成。至今还没见过一家公司拥有所有工序的专业队伍,所谓“自建”离不开以下两种。
1项目经理
建房就是一个建筑项目。项目经理负责完成项目审批,选择各个工序的承包公司施工,选择建筑材料,监督协调施工进度,验收工程质量等。如果有时间有兴趣有能力,自己可以当。如果不行,聘请一个人为你代劳。但是你要很大程度参与在材料选择,工序承包商的选择。
2建筑公司
功能和项目经理差不多。但是公司自己承担某一个工序或者几个工序,大多数是木工部分。因为木工是建房需要时间最长的工种。建筑公司一般是整体承包。每平方尺多少钱,从拆房子开始到交钥匙(政府颁发居住许可),你可以完全不管了。
米和几个项目经理谈过。承包一个房子的工钱以标准地 (33 x 120英尺)计算,价格是4万加币。这相当于一个全职工作,还算合理。缺点是项目的进度和实际成本和项目经理的收入不挂钩,不可控的因素太多。如果碰上一个不负责的,或者见钱眼开的主,这房子质量和成本是谁也说不清楚的。
见过几个建筑公司。如果按照标准地建2800平方尺计算,承包开价在200加币/尺左右,比较靠谱的是180-220。低于这个价格一般是印度人公司,高于这个价格是西人公司,你自己看着办吧。
说起这个事情刚开始还真的不服气。同样的建筑材料成本,在温哥华东区的建筑价格要低很多,温哥华周边城市就更低。为什么?原来不同地区的工钱是不一样。这是没有商量的“潜规则”。谁让你房价高呢?
米家商量了一下。请项目经理,自己需要投入的时间和精力太多,不合算。还是请建筑公司吧。选择建筑公司其实是建房的关键,选择正确,房子盖的好,选择错误,基本是噩梦一场。平衡了几家公司的情况,最后选择了朋友推荐的J公司。
选择J公司,首先是因为它已经在温哥华建了几个独立屋,有在当地建房的经验。几个建好和正建的房子,看上去相当满意。其次是公司老板是个年轻有为的年轻人,在本地受的教育,遵守本地的行业规则。因为是新创公司,特别重视培养商业信誉。再有就是老板的父母是本地非常成功的建筑材料供应商,一方面可以用合理的价格拿到高质量的建筑材料,另方面,因为有父母的经济支持,没有一些创业公司特有的经济压力,不会急功近利急于求成。他们的价格是在价格范围的低线,而且有理由相信以这个价格他们仍然有盈利空间。因为过于压缩建筑公司的盈利空间,结果必定是偷工减料,谁也得有活路不是?
拍板签约。要知如何准备建房,且听下回分解。
2
建房子的前提当然是钱。房子没盖好,钱没了,痛苦吧?建房预算表面看很简单。不论是项目经理还是建筑公司,都会给出建筑总体预算。我实际接到最高报价是每平方尺220加币(还有更高的,没敢问),最低130加币,所以2800尺总预算是36.4万到66.1万。但是,这个总体预算很大情况下只是数字游戏。因为房子的标准是活的。比如,一个陶瓷马桶的价格可以是几十块加币或者几百加币。不要说你想要一个镀金马桶,就是在陶瓷马桶中选择,结果会影响总体价格。每种建筑材料都有很大的价格变化空间,如果你选择的每一个材料都和“标准”不同,积少成多,最终造价一定会大大地超过“合同”。
有些朋友试图在签订合同的时候确定材料标准和价格,后来发现是不可能完成的任务。因为这要求你即是建筑专家,也是建材市场专家,否则是没有办法在合同中标明每个材料的质量和价位。大多数合同中只能按照模模糊糊的“标准配置”报价。但是什么是“标准配置”就看建筑商或者项目经理的解释了。总体报价36万虽然很低,其实是按照最低材料等级报价,质量差到你不得不心甘情愿地多花钱买质量好一些的材料,这样总体价格上升就谁也挡不住了。各个工序的人工也是一样,水平高声誉好的,要价就是高,总体价格低,只能选择要价低的施工队伍,质量当然也难保证。所有的建筑公司或者项目经理都会声称保证质量第一,但是谁都知道,这是生意,不赚钱是没有人给你盖房子的。
一般来说,低报价和高报价最后完成的实际价格,只要房子质量差别不大,其实实际造价差别不大,因为这是市场规律决定的。错误选择建筑商或者项目经理而发生灾难性的结果的事例不少。即使选择正确,在建房过程中调整设计和提升材料质量的事情难以避免,需要准备的建筑资金一定要高于建筑合同。一般来说,200加币左右每平方尺是温哥华西区的合理价格。
需要注意的是,建筑资金是用于建筑的资金,一般是从拆房子(DEMOLITION)开始计算。除了合同中标明,并不包括以下费用(以2800尺计算的实际费用)。
可预测费用:
测量费(LAND FIELD SURVEY):500加币
设计费加结构工程师费用: 4000.加币
石棉检查费: 很多老房子都有石棉材料,申请拆房前必须有石棉检查报告 800
市政府申请费(Permit): 4,500加币
市政厅发展费(Development cost) 8,200加币
市政府工程部(Sewer, water):23,000加币
其他费用:砍树许可,临时用电许可等,几千加币不等。
大约总计:5万加币
不可以预测的费用:
石棉清除费:
我家只是在卫生间地面和通风系统的胶布上发现了石棉,清除费用是1100加币,如果石棉发现在阁楼这样清除困难的地方,或者是大面积的墙壁上,费用就不好说了.有时候可以看到整个房子被包起来,这就是清除石棉,不难想象费用是很大的,有朋友家清除石棉花费上万加币.
油缸清除费:
很多老房子都有遗留的油缸,需要有专业公司移除.如果没有泄漏,只是移除,一般是几千加币.如果有泄漏,需要将污染的土壤都清除干净,市政府检查以后才可以继续施工.费用上万加币还要等待市政府验收,够麻烦。好在民房油缸泄漏的不多。Richmond有人花几十万加币买了一个商业物业,在翻盖的时候发现有一个大油缸,油全部泄漏,清除费用要上百万,那才叫狗血呢。
都是文字够沉闷吧?下回开始主要是图片了。
(未完待续) |
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发表于 2013-12-5 05:51:52
