小失误大损失：房产合约最终失败

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当报价是透过电邮联络及传送时，不小心的错误或遗漏可导致合约被取消，令你损失大笔金钱。让我们来看看下面这个例子。
2011年9月22日，Ian及Anita Pilon在安省基秦拿(Kitchener)Page Place提出购买房子的要约(offer)，以40万元购买Adrian及Florica Rosu的房子。他们要求的成交日期为2011年11月16日。这个要约没有被卖方接受。
卖方还盘，在offer首页将价格由40万元更改为42万元，他们同时将成交日期更改为2011年12月16日，因为他们的租客在那个日期前不会迁出。卖方房地产代理Ninoslav Orasanin其后将offer扫描，并在2011年9月23日透过电邮发送给买方房地产代理Clifton Van Dincten。但是，还价却欠缺实际签署页，因此在offer中没有包含卖方的签署便被传送了出去。
Van Dincten与买家会面，他们在offer首页将价格更改为41万元并草签。他其后将文件扫描并在2011年9月25日透过电邮把它发回给卖方代理，该offer直至2011年9月25日下午6时仍有效。然而，再一次被电邮出去的offer，继续欠缺实际签署页。
卖方代理其后口头告知买方代理，卖方接受将价格更改为41万元，他透过电邮再次发送offer给买方代理。但是，卖方没有在offer首页的价格转变上草签。
卖方其后声称他们从来没有同意41万元的售价，而一直以为是42万元。因为租客拒绝在12月16日迁出，交易无法完成，而各方未能想出方法去解决有关问题。事件最终交由法庭处理。买方基于卖方由于未能在12月16日完成交易而导致的损失，入禀追讨17,000元。
在2014年1月8日的判决中，安省高等法院小额索偿法庭助理法官Sebastien Winny裁定，从来没有任何已签署及获接纳的有效合约。他发现，事实是直到2011年10月11日，缺少的第4页才正确地添加到了要约中，而当时买方的最后报价已经失效。
一份有效的合约必需被签署及获得接纳，以及必须在合约失效限期前，送达所有提出offer的人。房地产代理有时可代表客户接受合约，但是，口头合约并不足够，它必须是以书面形式。在这宗案件中，因为合约缺少签署页，以及因为卖方从来没有在最后价格变动处草签，令合约被取消。
法官做出裁决时指，假若他裁定合约有效，买家必须获得13,000元，作为由于卖方无法按时完成交易对他们造成损失的补偿，包括搬迁费用、法律费用、租用其他住所及精神困扰。
这宗个案中重要的教训是：
?确保合约内所有重要条款，尤其是价格及成交日期，买卖双方均要草签。
?透过电邮扫描及发送任何收购建议时，要确保所有页面都包括在内。这是很容易在使用扫描器时发生的错误，举例来说，两页叠在一起通过扫描。
?在你签署任何合约前，确保物业内所有租客将在成交日前及时迁出。