房市投资与股市投资的不同

happy

投资股市与房市的不同获利模式
大部分的中国投资者都有投资与股市与房市的经验，这儿借贵刊一角，谈一下我的观点。主要谈谈股市与房市是如何来寻求获利的。
1. 短期收益：在股市上我们寻求差价，所谓的高抛低吸。在一个中长期水平波动或上升的股票中寻求相对低点，然后在一点相对高点处抛掉。从统计的角度来看就是，从一个显著不正常的低点买入，从一个显著不正常的高点抛出。理由是我们假定在这个显著不正常的位置是不能持续很久的。
这种GAP Analysis的方法在房市中不是很好操作。主要是基于二点：1. 房市的流动性（liquidity)不如股市，买卖一幢房子需要一些时间和过程，不是一个Click能瞬间完成的。更何况在远离平均水平的理想买卖点，理论上成交量会更加稀少，这使得成交更困难。2. 每笔成交的费用相对较高，做短线时的获利一般不容易太大，就可能得不偿失了。
2. 长期收益：一个上涨趋势形成以后，不般不会简单地结束。要研究这个问题，就不是统计的问题，而是模型的问题了。一幢房子的成交时间较长，这也决定了房屋价格的长涨周期会比较长。对房价构成强大支撑的还有，当一块社区形成气候后，政府会加大服务力度，商业也会在此寻求发展机会，从而使得该地区的附加价值会随之上升，而这并不需要你的努力，只在于睿智的选择。
3. 固定收益: 股市中也有分红，但少得可怜。在房市中也有分红的，如果是自住房，就意味着不用交房租了，如果不是自住，则出租后会有利益。下面只讨论用于出租的情况。
当出租市场良好，贷款利息较低时，房屋出租的固定收益就可能大于或等于还贷款的数额。下面我们来举一个例子。比如，市值100万的房子，首付25万元，那么过25年后还清贷款后，这幢房子的产权完全属于自己。一般来说，这幢房子25年后价格倍增应该是比较保守的（房价就是走出下降通道，一般也就十年光景）。那就是200万，8倍于投资投入。如果实在是倒霉之极，在25年后一般也不大不可能和原来的价格一样（至少从各国几十年的历史来看），就是这样，也有4倍的收益。事实上，在这25年之内，你仍然会有很多可以把握的获利机会。
当贷款利息上升后，这种以房养房的模式可能会有问题，因为贷款利息增加了。但是好处是，这时候通常会伴随着通胀。通胀的后果是，物品价格的上升，生活费用的上升。这时，租房收入也有很大的可能会同步上升。作为一个基本物品，房屋的价格也有很大的可能会显著上升（正是炒房的中短绒时期）。
以房养房是一个好的赢利模式，但不是对人人都合适。因为多年的物业维护对屋主也是一个考验，如果收入很高的人，是否值得花这个精力在这方面，就得思量思量。
需要提醒大家的是，房市和股市一样，也是有风险的，虽然风险度相对要低一些。但是一点没有风险的“投资产品”甚至都不能称为投资，只能归入储蓄一类。储蓄在短期来说，资金的流动性比较好，但是储蓄在一个长期的角度来看，风险是最大的，因为储蓄和所有的保证收益的产品，其收益是必定会低于通胀率的，也就是说，你的资金从未来购买力来说，必然是缩水的。
篇幅有限，只能从收益方面来看一下房市，希望能对大家作出正确的抉择时会有些正面的帮助。