多伦多房价已经探底，未来涨幅取决政府

杜鲁多总理第二个任期开始，于12月13日向37位内阁部长发布任务授权书（mandate letters），其中在给财政部长莫尔诺的任务授权书中有一条重要任务，那就是“重新审查压力测试，考虑金融机构的建议，使贷款者压力测试更具活力”。此举被认为是开启新一轮房价上涨之门的钥匙。

加拿大房地产协会(Canadian Real Estate Association)提供的数据显示，11月份全国房屋销售数量同比增长11.3%，全国房屋平均售价为52.9万加元，同比上涨8.4%。如果不包括大多和大温的平均房价约为40.4万加元，同比上涨6.9%。CREA预测，到2020年，全国房屋销量将增长8.9%，达到53万套。全国平均价格预计将上涨6.2%，至53.1万加元。

与此唱反调的是有人预测2020年加拿大房地产会崩盘。CBC采访投资专家MacBeth说：尽管加拿大央行认为加拿大人积累的大量贷款有可持续性，但这方面仍然是加拿大及其金融体系的脆弱之处。在研究了央行的预测之后，MacBeth不太确定加拿大的金融体系会完全没问题。为此他建议年轻人避开公寓市场，他认为公寓市场价格已经脱离了土地价值。他建议人们租房，指出从事专用租赁物业的建筑公司将继续保持良好状态。MacBeth认为2020年将是加拿大经济衰退的一年，房地产可能会崩盘。

图片来源：CBC

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除了专家的意见，市场调查也很能说明问题。去年这个时候市场调查公司ARI（Angus Reid Institute）对大温哥华地区居民的调查显示，26%的受访者希望房价下降10%，超过36%的居民甚至盼望房价大跌30%。这些受访者的理由只有一个：房价降下来他们才买得起房，也养得起房。

而对大多伦多居民的调查也有类似发现，超过一半的多伦多人希望房价下跌，其中27%希望下跌30%甚至更多；25%的受访者希望下降10%左右。有24%的人希望房价保持在现在的水平，还有24%则希望房价回升。

贷款经纪王永海在评价总理要求重新审查压力测试的建议时认为，这是一个重要信号，它标志着多伦多的房价已经触底，可能会开始反弹。但是王永海认为，这个反弹可能是一个缓慢的过程，他认为绝不会再出现2016年、2017年初那样的房价井喷现象。

王永海说，目前财政部具体措施还没有出台，他认为一定会有小幅度的调整，比如将贷款期限由25年放松到30年或者将压力测试利率微调零点几个百分点，总之应该会有所变化，但变化一定不会太大。因为自由党政府用了近3年的时间才将市场勒住，一旦动作太大，这3年的努力就全白费了，何况这些制定政策的人目前还都在位，他们不可能自己打自己的嘴巴。

从贷款经纪的角度，王永海认为目前的独立屋房价已经比高峰期大幅下降，3年前3000尺的独立屋很多都涨到150万开外了，如今部分地区降到了100万之内，对那些准备换房的人来说这是个好时机，特别是那些年纪在四五十岁还没有换房的中产阶级来说。同时还有很多人有很高的房屋净值，也有一些人手里握着现金等待投资的机会。

房产经纪李丁认为，经过2017年到2019年两年的调整，多伦多的房价已经算软着陆了，特别是独立屋的行情有所回升，这是一个很好的迹象。另外从供求关系上来讲也有良好的调整，达到了供求平衡，同时也有个别地区出现了供不应求的情况。

以多伦多市中心的公寓市场为例，价格在逐渐往上调整，从突破每平方尺1000元大关，现在又要突破1500元关口，2020年预计要追赶温哥华的房价，未来可能达到每平方尺2500元的水平。

从政府层面来看，我觉得政府就是在把控房价的涨幅，既不要过快，也不要过冷。目前调控政策实行了两年后，见了成效。市场放缓了，但是银行的压力又来了。款贷不出去，银行第一个着急。从现在的政策层面看，未来一定会略微宽松一些，2020年的房地产市场应该有良好、正常的发展。

同时，房地产最关键的决定因素是供求关系。加拿大每年三三十万的移民这个政策并没有改变，未来3年要进100万移民，其中约25%会来到安省，特别是多伦多地区，那么对多伦多地区的房屋市场的需求又是一个增加，这才是最关键的，如果没有需求，有什么政策出台也没有用。预计2020年的销售增长将来自就业增长、人口增长，以及政府针对首次购房者提出的特别计划。

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