2014大多地区房地产市场白皮书 (上)

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上半年各项数据报告陆续出台，2014大多地区楼市是涨声一片，连年初唱衰大多房市的相关分析机构和银行也及时调整策略，加入到唱涨的行列中来。大多房市到底是涨声一片，还是已经高处不胜寒，岌岌可危?或者说大多房市到底还要涨到什么时候?记者综合各项因素和数据，浅显分析，既不为大多地产行业摇旗呐喊，胡乱鼓吹，也不泼大多房地产市场的冷水，只是通过行业相关数据做些梳理，希望对买家卖家或者业内人士起到一点启示作用。
本文将从四个方面对2014年大多地区的房市进行剖析：
(一)影响大多地区房市发展的关键性因素分析;
(二)2014大多地区房市数据分析和总结;
(三)大多地区房市风险评估和控制;
(四)大多地区房市的未来趋势。
一家之言，仅供参考。无论是买房自住或者是投资，套用股市的一句话，入市都有风险，大家还是要经过专家评估，认真分析之后再入市，刚性需求者除外。

影响大多地区房市的关键性因素分析
影响大多地区房市的关键因素分析，往通俗里说就是，为啥要在多伦多买房子，无论是自住还是投资? 加拿大是一个 多元化移民国家，是全世界人民认可的最为理想的居住地之一，是孩子接受最好教育的地方，是养老的天堂、投资的风水宝地，这似乎是每个移民无论是技术移民还是投资移民选择移民加拿大的标准答案。其实，无论是移民还是本土居民，不得不说，安居置业都是人生最有意义的投资选择。但为啥选择多伦多?下面一些关键因素也许可以窥探一二。
一、多伦多整体经济推动房市发展
从全加经济状况、CPI、失业率方面来看，近年来加国经济一直维持在2%左右的成长率，虽然被誉为是经济缓慢增长期，但在G7里面已经算是表现比较好的国家。加拿大的CPI(消费者物价指数)一直都在1.2-1.5%之间，比较稳定。加拿大的失业率最近几年一直在7-8%之间摇摆，最近跌至6.9%，平了经济缓慢增长期以来的最低记录，被视为是经济回暖的迹象。
多伦多集加拿大的经济、金融、商业、综合性工业于一体，多伦多证券交易所是世界第七大交易所，可以说，多伦多是加拿大的纽约、中国的上海。现如今，多伦多跻身于世界一流城市行列，是最聪明、最具活力、最年轻的城市之一，越来越多的人愿意到多伦多来实现他们的梦想。经济规律表明，最有经济活力的地区，房价是最抗跌的，同时增长率是最稳健的，从长远看，涨幅也是最高的。
多伦多房价最近20年一直是持续稳健上涨，每年都是个位数的增幅，从来没有暴涨过，没有一年是两位数的增长。但作为世界级的国际性大都市，多伦多的房价一直偏低，比纽约、伦敦、巴黎、洛杉矶、东京、香港、新加坡、上海、北京、悉尼等城市都低很多。就拿多伦多的公寓为例吧，多伦多2013年第四季一居室公寓平均售价不到$300,000，纽约一居室公寓平均价格约640,000, 香港2013年一居室公寓的售价从370,000到730,000不等。这说明，多伦多的房价依然存在着上涨的空间，只要多伦多致力于科技和经济的发展。

二、居住人口的逐年增加是房市刚性需求的有力保障
大多伦多地区目前有600万人口，是加拿大最大的地区，也是北美第四大区，预计到2036年，大多地区将会新增240万人。
从本土居民的角度看，多伦多拥有加拿大将近20%的人口，安省拥有加拿大将近40%的人口，有人气是房价上涨的硬道理。 据加拿大全国家庭房屋调查数据显示，2014年加拿大拥有住房的家庭比历史上任何一个时期都要多，拥有住房的比例也最大，超过7成。对本土居民而言，老年人希望能够Downsize自己的房屋，以便拥有更好的退休老年生活;对于刚刚走出校门的年轻人来说，通过自我奋斗来实现梦想，在大多地区拥有物业的比例会越来越高;而相对于华人市场来说，无论是年轻人还是老年人，安居乐业是一个传统，所以置业是杠杆是硬指标。
从移民的角度看，众所周知，加拿大是个多元化的移民国家。移民政策是基本国策，虽然经历了移民部一刀切、刀刀切不停变动的移民政策，但此前的一些紧缩政策，只不过是为了以后提高门槛做准备，上周，联邦移民部长刚刚宣布明年移民新政的四大措施。也就是说，以后来的“土豪”会更“土豪”，以后来的“技术”会更“技术”。因此，多伦多移民客户群体不容忽视，将是必争之地。数据显示，每年移民加拿大的大概有25万人，其中约有38%的人会移居安省，绝大部分人都会选择多伦多，据不完全统计，多伦多每年新增移民数大概是9.5万人，约2.9万户家庭，这些都是未来大多房市发展强有力的支撑。
从短期来访者的角度看，联邦政府今年初宣布扩招国际留学生，8年内让加拿大的国际留学生数量翻倍。而多伦多一向是以拥有加拿大最好的大学教育资源而自豪，也是加拿大国际留学生最多的城市，显而易见，扩招的留学生，无论是租房还是买房，都扩大了多伦多房市的需求。所以说，对于多伦多来说，住房的刚性需求非常稳定，除了每年约10万移民以外，还有好几万的国际留学生和持工签者源源不断涌入多伦多，令多伦多房屋供不应求，刚需长期存在。
比较起来，多伦多房屋的租售比依然合理。数据显示，到2014年第二季度，多伦多的房屋租赁市场非常旺盛，这意味着，多伦多人口持续增长，住房紧张，房价与租金比偏低。这表明，如果有资金，买房比租房划算。如果是投资，买房投资或出租都是一个非常明智的选择。

三、低利率、低汇率提高大多地区房市的可负担性和投资回报率。
日前，中央银行刚刚宣布维持1%基准利率不变，这一超低基准利率已经维持了将近4年。因为央行长期维持超低基准利率，目前，多伦多房屋贷款5年的浮动利率一般在2.3-2.5%左右，5年的固定利率也只在3%附近。可以说，当前多伦多房贷利率基本处在十年来的历史最低时期，低利率，不仅提升了房产的可负担性，也势必更加刺激购房者消费和投资的意愿。
自2013年开始加元大幅贬值，以加元兑人民币的汇率为例，短短一年时间已经贬低了近17%。对国内的人来说，也就意味着多伦多这个国际大都市的房价一下子便宜了17%，到多伦多买房自然更为划算，对于投资者来说，到多伦多来进行房产投资自然可以得到更高的投资回报率。

四、房市供求关系是个硬指标。
多伦多地产局市场高级分析经理Jason 表示，供求关系是影响房市的最重要因素，是一只强大的“看不见的手”。无论是买方市场还是卖方市场，只要供求关系平衡，房市就会处于一个平衡的状态。上半年大多地区出现的频繁抢Offer现象就是供求关系不平衡一个很好的证明，因为这种供求关系的不平衡，才会导致一房几家求的局面产生。
数据显示，GTA的房屋整体库存量不足2个月，尤其是独立屋、半独立屋和镇屋的库存量更少，导致房价持续上升，这种现状将会持续到年底。至于公寓方面，库存量虽不少，但是市场消化非常好，买家购买意愿很强烈，销售将继续上升。但从最近几月的数据上看，公寓的成交均价表现不如低层住宅。新建的低层住宅供应量每年在8千户左右，需求大于供应，大概占到整体房市交易量的10%不到。所以，在多伦多的房市里，唱主角、唱大戏的还是独立屋和半独立屋。

五、国际投资资金的幕后推动作用不容忽视。
《中国日报》(China Daily)报道指出，加拿大名列中国大陆投资者海外置业最爱的六个国家榜首，排在加拿大之后的五个国家依次是澳洲、美国、新加坡、英国和日本。报道引述北京的智库机构“中国及国际化中心”(Centre for China and Globalization)有关中国人移民海外的近期状况调查报告指，中国买家最爱加拿大的房产投资，其次是在澳洲置业。国际商业地产咨询公司世邦魏理仕(CB Richard Ellis)在一份报告中预测，中国投资者预计将花费1780亿美元(合人民币1.1万亿)在全球各地投资房市，加拿大将是其中一个最主要的投资地点。
从加拿大的购房政策上看，即便是外国人在加拿大也可以买多套房产，并享受与本国人同等的待遇，可以向银行贷款，一般可以拿到房价65%的房贷。当然，作为外国人在加拿大投资后的收益，在税务方面和本地加拿大人还是有区别的，外国人在卖房时获得的销售利润是需要交25%的税务。即便如此，稳健上涨的房价，稳健的银行政策，稳健发展的城市，都是吸引越来越多投资客到多伦多来投资房产的重要关键原因。