按揭违约保险的保费该不该降？

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在加拿大，如果你的首付不足20%，那么买房的时候就必须同时购买按揭违约保险。近日，Canada Guaranty的前任高管出面指称，加拿大按揭保险的保费是全球最高的，在现在的水平上减去15%才是合理的数值，为此他正向各方积极游说，希望能最终促成按揭保费的下降。
15%的保费削减对首付5%、按揭总额30万的业主来说，意味着1,176 元的支出节省，这确实是一笔不小的数字。那么，加拿大的按揭保费是不是真的过高了呢?下调保费有无实际可行性?
加拿大按揭违约保费太高了?
指出加拿大按揭保费太高的正是Canada Guaranty的前任副总裁Brian Bell，他称，政府近年的几轮按揭收紧措施已经大大降低了借款人的违约风险，因此CMHC现在的费率就显得太高了。“加拿大的按揭违约保险收费是全球最高的，而且这笔费用是一次性全额付清的，但在其它国家，按揭人可以按月分期还款。”
Bell还指出：
·新增投保人的整体信用状况处于近年来的最高水平;
·按揭违约的实际发生情况十分鲜见，实际上这也处于历史最低值;
·CMHC的营业额中，有超过70%份额是由首付比例不足20%的按揭违约保险购买创造的;
·购买违约保险的消费者中，大部分已经持续还款超过5年了，这也就意味着他们发生违约的概率很低，因为按揭违约的高峰期通常是在第3年，过了这个节点后违约率会大幅下滑;
·CMHC的按揭保险部门在过去五年的平均纯收益超过了11亿。
Bell认为，如此低的风险，再加上如此高的利润，这不难证明目前的违约保险费定的太高了。
下调保费有何风险?
如果保费真的被下调了，除了能让消费者得到即时的收益外，是否会暗暗滋生其它隐性的风险呢?
我们都知道CMHC是一家国有机构，一旦CMHC遇到麻烦，最终为其买单的将是全体纳税人。也就是说，如果爆发了大规模的按揭违约现象，当保费不足以赔偿损失时，纳税人就要出血了。而就违约风险这个话题展开的话，虽然近年来借款人的整体信用状况有所提高，按揭违约的发生率也出现了下降，但是房价的不断增长，以及收入及就业的非同步增长也为系统性风险的爆发埋下了隐忧。
有经济学家指出，按传统标准判断的话，加国房价已出现了10%-20%的高估，在近年来这一估值偏高的现象没有出现修正，反而越来越严重。
如果市场上出现了抛售潮，房价进入下行轨道，按揭违约频发的话，那么CMHC或需要政府进行170亿的援助。(假设CMHC提供担保的按揭中有3%出现违约，损失就将达到170亿元，不过随着房产的清算，CMHC也会在后期收回部分损失。)
显然从目前政府对楼市调控的态度来看，会尽量避免纳税人的损失，在这个房市动荡期，政府也不可能减少对未来风险的计提。因此从近期来看，即使保费甚高，下调保费也是遥遥无期的。
对按揭借款人而言，如果你不想为这样的超高保费买单，那么就尽量朝着20%的首付比例努力吧。而且不要忘了RRSP购房计划，它允许首次购房者从自己的RRSP账户中取出2.5万用于购房，也就是说夫妻两人总共可以取出5万元。这样看来，20%的压力也没那么大了。
按揭市场把脉
固定利率：本周5年期加拿大国债收益率出现微涨，本周二收报于1.81%，一周内增长了11个基点。上周的议息会议结束后，美联储继续宣布维持货币政策不变，保持850亿美元/月的购债速度。在声明中，美联储并未暗示将从什么时候开始削减QE，但也没有排除从今年12月开始的可能性。投资者纷纷担心，削减QE可能会比预期来得更早。
考虑到QE的不确定性以及即将在明年年初再度上演的美国债务上限危机，加国主流银行们正在静观其变，并未对固定利率做出调整。目前市场上最优的5年期固利为3.14%，不少机构也在提供3.32%-3.49%的促销产品，主流银行则保持着3.79%、3.89%的利率。
一直以来，QE的推进就在不断压低美国国债收益率，这进一步带动了美国固定利率以及浮动利率的下落，加拿大的按揭利率市场也因此受益。但需要警惕的是，QE政策总有结束的一天，QE停止的时候必然会对市场造成影响，加债收益率或追随美债一起上升。
浮动利率：最优5年期浮利为P-0.6%，即2.4%。大多数机构的浮利产品则在2.5%-2.6%附近。