为何投资货仓?
在多伦多这样的城市，它的发展可以用日新月异来形容。在这座城市中的土地也会伴随着发展的轨迹而演变成不同的用途，而用途的不同也正是投资土地最主要的获利途径。在地产行业打拼了二十多年的资深地产经纪白金林先生对货仓投资有着全面的见地。“在购买货仓的同时就相当于购买了一片土地。而土地最佳使用(Highest and Best Use)的含义是什么。假设现在的土地上盖有货仓，这有可能是土地十几年前的Highest and Best Use。安省市镇一般每5至10年修订一次市政规划 (Official Plan) ，根据经济与人口发展的规划重新安排区內土地的未来用途，也就是将来这块土地的Highest and Best Use，一旦用途发生了转变，那么土地价值自然不可小觑。”
既然是投资，为何不推荐豪宅而是货仓呢?记者不解地问道。白先生解释道：“手上有足够的资金自然可以投资豪宅，但是豪宅的升值是平稳温和的，由于大多为自住用途，平时也不会产生现金流。而且现在豪宅的价格已经非常高了，跳出住宅的圈子也可以时而尝试下不同的投资回报。购买货仓，既可以用同等金额的资金持有更大的土地和房产，还有可能产生现金流，一但土地的用途转换，可以开发兴建高层公寓大楼，那么到时候的收益将是直线上升的。”货仓投资算在商业地产之中，和普通商业地产投资的程序大致相同，贷款方面需要首付50%，其余50%可以进行贷款申请。白先生接着说道：“任何一个投资就希望看到丰厚的回报，在短期内也能尽快产生现金流来维持月供还款等开支。而货仓投资便能做到这一点，当投资者坐等土地升值的同时，能够提前规划货仓的用途，既可以找一个有经验的经纪把它租出去，又或者利用货仓组织商业活动，比如娱乐性质的室内高尔夫球场、羽毛球场、KTV等。”
投资货仓需要具备以及注意什么?
白先生在接受记者采访时反复强调投资货仓的三点要素：资金量、专业知识背景以及中长期的全面规划。
投资货仓如同投资商业物业一样，首先需要具备的就是足够的资金，因此投资的门槛中等偏上。“很多在国内发展得非常好的新移民来到这边，想要找些新的事情来做，很多人都选择大规模地购买房地产或者参与房地产开发项目，但是在没有很了解当地情况的时候这么做是存在风险的。如果手头上有足够的资金，在一个好的位置购置一个货仓，既可以有现金流，又能够期待土地价值的转变，一举两得。“白先生讲道。
但就算是投资者“不差钱”，也不代表可以随随便便地投资一处货仓。与买卖豪宅不一样，既有实力、兴趣，又有能力的人群是小众的，因为足够的相关专业知识在购买货仓的过程中起到至关重要的作用。因此，白先生建议计划性强、操作能力优秀的投资者更适合货仓的投资，比如一些有房产经验背景的投资者或者公司。白先生举例说道：“如果是以买入、持有、转用途、自行开发或转售给开发商为整体思路的投资者一定要招聚具备足够经验和实力的专业人士从旁协助，从而保证购买过程中不出差错。其中，有土地开发专业经验的地产经纪可以负责查询关注土地规划的用途与市镇发展计划 ，了解土地的现有用途与将来可能转变的用途。除了经纪外，负责人的律师也是重要的角色之一，能够全程参与买卖交易，严格审核合同条款。其次，购买货仓和其他物业一样会存在许多老旧沉积的问题，比如供电、下水管道、防火系统、供暖系统、通风照明等，需要针对不同领域，寻找不同的专业人士对症下药，确保购买货仓的品质。此外，绝大多数货仓长期被不同的工厂用于工业生产和货品储运，过程中有多少沉淀了不同性质的原材料和化学物质。这一点不容忽视，在签署合同前需要卖家提供一份环境检验报告，对这些可能性进行确认。如果真的有化学物质的存在，那么额外的清理费用便需要由买卖双方协商，谁来负责清理化学沉积物质、拆除残留的机械设备、淸运现场的垃圾等，而这些责任归属都应当在合同当中逐条体现，避免不必要的纠纷及额外开支出现。
虽然货仓可以用于推倒重建成住宅物业，但是白先生并不建议投资者立刻去做这件事，他讲道：“土地开发都会有一个持有等待升值的周期，也就是土地储备的重要性。如果买了一个货仓几万尺，想要立即开发也是不可能的，需要中长期的全面规划打算，前期可以将货仓用于其他用途，赚取现金流，在等待加拿大行政审批的过程中，有足够的时间进行准备。当投资者完全熟悉了加拿大本国的申请程序以及开发流程后在考虑土地的其他用途。近看多伦多，犹太人家族持有货仓经常长达几十年，但是价值也翻升了十几倍。房地产不是玩快炒的行业，时间会凸显房地产升值的威力，因此有耐心往长远看，才能得到理想的回报。”
购买何处的货仓最具潜力?
听完白先生的介绍，仿佛逐步揭开了投资货仓的神秘面纱。但是想要购买货仓，在什么地方买也是难题之一。白先生表示，在北京曾经以“退二进三”最为盛行，也就是第二产业工业变成第三产业商业，在多伦多现在也是一样，很多货仓都建在旧的工业区内。至于具体位置，白先生推荐了Sheppard沿线或者Lawrence和DVP东边。
白先生建议：“首先，将货仓选在士嘉堡最具发展潜力的Sheppard沿线位置，根据市府的规划，今后将有地铁或者轻轨从附近穿过，也就是士嘉堡未来公共交通中心核心地带。该地区的货仓占地约1.2英亩 ，现有货仓面积为两万多尺，曾经用于加工制造业厂房，现在暂时空置，其中有部分面积作为办公室用途。就目前来看，估计成交价不会超过240万。之所以在这里购买货仓，是因为地铁沿线周边建物业是必然趋势，因此这里的土地极有可能成为住宅物业的首选之地。目前可见已有开发商正在附近兴建两栋高层公寓，这就是土地的发展前景。届时，这块土地建起30层高楼时，土地价值还会低么?其次可以选择Lawrence及DVP附近的货仓，货仓占地约2.1英亩，现有的货仓建筑面积在6万尺左右，估计成交价应在320万元左右。由于周边人口密度高，交通便捷，因此末来的发展方向会向住宅建设靠拢。”
发表于 2015-1-28 06:47:02
