加拿大理财:提早还房贷罚款怎样计?

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如果在房贷合约(Term)到期还款,不用付罚款。但在某些情况下客人需要提早还清房贷,这样就会构成违约。例如想在物业加按,客人的银行不受理,需要转到另一贷款机构办理;又或转去另一家金融机构拿取更低利率,在合约未到期时提早转出来,也是违约,需要付罚款给原有的金融机构,除非的贷款是全开放式房贷。
客人来电查问,他的按揭是定息按揭(FIXED RATE MORTGAGE),剩下少于3年合约年期,现因要回流而卖掉物业,通过律师告知银行提早还清和取消全部房贷时,客人发觉银行所收的罚款比他预期高,当查问银行时,银行说是有一个方程式计算余额和年期罚款,虽然客人仍然不清楚罚款是如何计算出来,不满意答案,但也没有办法。

以上客人的情况,并不是第一次听闻,因为固定利息罚款是以剩余贷款额的3个月利息或利息差额(INTEREST?RATE DIFFERENTIAL)计算,哪一个罚款金额大,银行就选择哪一个。利息差额的意思是因为你违约而令银行损失的利息,以当时情况再借钱出去时有多少损失来计算,在这过程中不同贷款机构,计算方法也有出入,所以很多时引致客人比预期高的罚款额,大失预算,而令客人在经济上蒙受损失。
早前联邦政府有见及此,规定银行要清晰地告诉客人提早还款和罚款的条款,政府说这行为守则(CODE OF CONDUCT)是联邦管核的财务机构最新守则,写明关于提早还款的罚款条款。
这新守则是要确定贷款机构提供更多、更全面资讯给客户,特别是房贷还款,在甚么情况下要罚款,令客人自己考虑值不值得提早还款,这新条例是补充现时透明度不足之守则。
根据以上所讲的新条例,当贷款人告知银行要全部还清房贷,或还某一个数额时,贷款贷构的责任是要告诉客人罚款怎样计算,罚多少个月利息或利息差额。定息按揭罚款很大机会用利息差额计算,用利息差额计算时需要告知客人剩余贷款额、年息率,用于计算罚款和剩下的年期,也要说明用甚么利息计算息差和尚余之年期。用以下例子,读者可能更容易理解。
例如客人早期签了一个5年固定房贷合约,利率是4.5%,尚余2年6个月,年期未到要全部还清,根据以往守则,很难计算罚款,因有以下很多不固定因素,如:
(一)利息方面:
因要补价贷款机构2年6个月的损失,银行可选用(a)当日的利息牌价3年@3.9%或(b)2年@3.55%来计算。如客人当时的4.5%利率已减去1%(即那时利率牌价是5.5%,银行已给客人1%减价),到今天提早还款时,银行有可能以当日牌价再减1%来计算差额,如2年@3.55%再减1%,即用2.55%计算,差距更大。如用此法计算,则银行损失更大,客人要付的罚款更高。