按揭须知：什么才是最好的按揭利率？

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在申请按揭时，借款人肯定都想拿到“最好的利率”，那么这个“最好的”标准是如何定义的呢?
首先，我们要明确一个观点，“最好的”利率并不等同于“最低的”利率。所谓的“最好的利率”指的是在整个按揭期间，能帮你节省更多开支的利率。
不少借款人在向按揭专业人士咨询的时候，也总能听到这样一句话，“挑产品的时候不能单看利率是高是低。”有的人对此不以为然，认为这只不过是经纪人为了多拿佣金所抛出的一套说辞罢了。但实际上，按揭的灵活性、合同条款的限制以及你在咨询时所能得到的建议，都对你的借贷成本有着决定性的影响。但是，许多人在低利率面前，故意对这些影响视而不见。这样做的后果是什么呢?你可能会因为0.1%或0.2%的利率折扣，在前期省下几百到一两千元的利息支出，但是如果你想进行转按揭或是提前终止合约时，你面对的将是上万元的按揭罚金。
而且实事上，这种转按揭的情形是很普遍的。统计数据显示，有超过一半的借款人会在按揭到期前重签新的合同，大部分的5年期固按借款人会在三年半的时候更换合同。因此，我们才会时常听到那些天价罚单的消息。
如果你不确定自己能否合同期内死守在一份合约上，那么在和经纪人沟通时，你就一定要把下面这些问题问清了，这样才能确保自己拿到的是“最好的利率”。
关于利率
1、根据我目前的资信状况以及按揭偏好来讲，你能给到我的确实是最低的利率吗?
2、如果我在市场上找到了其它相似的按揭产品，但可以提供给我更低的利率，你们能跟进吗?
3、我可以将利率锁定多常时间?(大部分产品会允许90-120天的锁定期，但如果你拿到的是特惠产品，锁定期可能只有30-45天。)
4、如果我的按揭预批下来后，利率又降了，贷款人会自动调低我的利率吗?我还能获他们新推的促销产品吗?
5、现在给我的按揭预批利率还能再低点吗?(银行的按揭预批利率一般比他们最优惠的产品利率要高一些，这部分利差可以被解读为提前锁定利率所需支付的保费，但你仍有讨价还价的可能。)
6、在按揭续期的时候，你们也能提供给我最优的折扣利率吗?
关于提前还款
7、在不缴罚金的情况下，每年我可以多还多少钱?
·灵活的提前还款选项可以帮助你少缴罚金，节省利息。
·大部分按揭产品允许你每年进一次大额提前还款，还款额度为按揭总额的10%-30%。
·不过，这个提前还款的额度并非越多越好，够用就行。如果你每年最多提前还10%，却要为20%的额外还款选项支付更高的利率，那就不值得了。
8、我什么时候可以进行这笔大额还款?
好的贷款人允许你在一年内的任何时间行使大额提前还款权。
9、有什么加速还款的选项么?
贷款人应该可以提供月供、双周供、周供、半月供等多种频率的按揭。
关于罚金
10、我可以提前终止合同吗?
·大部分贷款人的规定是，只要支付罚金，你就可以提前解约。但有一些次级贷款人，只允许你在卖房时解除合同。还有的贷款人在合约到期前，根本不允许你违约。
·开放式按揭在罚金上面的规定比封闭式按揭要宽松的多，但你也要支付更高的利率。
11、罚金是怎么计算的?
·封闭式按揭通常会用到两种罚金计算方式：三个月利息法或是利差法(IRD)。通常活动按揭适用于前种，固定按揭适用于后种。
·利差法的具体计算规则是这样的，罚金等于签约时利率和违约时利率(若贷款还剩3年到期，则选取违约时的3年期利率)的差额，乘以按揭余额再乘以所剩时间。假设你以5.19%的折扣利率*申请了一笔五年期固定利率按揭，并在按揭到期前33个月时违约，违约时对应着3.99%的三年期利率，按揭余额20万，则最终：
罚金=(5.19% - 3.99%)x200,000 x33/12=6,600元
需要特别注意的是，部分银行在计算时选择挂牌利率而非折扣利率作为计算依据。
12、如果我把原房产的按揭转移到了新房上，可以避免罚金吗?
·如果买房的时候你还很年轻，工作发展变数较大，或者家庭成员有可能快速扩张的话，我们强烈建议你选择可转性(portable)更好的按揭。
·有的贷款人允许你进行按揭转移，但却不允许增加按揭额度。也就是说当你买入的新房更贵，需要进行额外融资的时候，同样需要支付罚金。
·信用社(Credit Union)基本上不支持跨省转按揭。
·如果你在按揭的基础上还申请了HELOC(房屋净值抵押贷款)，那么就要先确定它也是可转的，同时利率不会大变。
13、如果我要把按揭转到另一套房产上，可以给多长时间的过渡期?
·卖房和买房的交割期很难安排到同一天，因此贷款机构提供的转按揭过渡期越长越好，最好是在60天以上。当然也有的贷款机构不提供任何过渡期，那么你需要另行申请过桥贷款(bridge loan)。
14、如果我违约了，那么是否可以利用提前还款特权来降低罚金呢?
·有的机构规定，在计算罚金时，违约前30天内进行的大额还款将不会视同还款。
15、如果我选择的是现金返还型按揭，我还要把之前到手的现金再还回去么?
·通常来说都是按比例返还的，但也有机构规定，即使在合同到期前一天违约，也要把现金100%的还回去。
Refinance
16、在进行refinance的时间上有什么限制么?
17、在不支付罚金的情况下，我可以随时提升按揭额度，同时拿到优质的利率吗?
·如果你需要换一所更好更贵的房子，那么这样的规定对你会很有利。
·当你需要提高借款额时，有的机构会收取部分罚金，或者提升利率来变相多收费。
18、在不支付罚金的情况下，我能以更优质的利率，进行refinance吗?
·通常当利率进入下跌期时，就会有借款人想进行此种操作，银行将此类业务称做“blend and extend”。同时如果你的合同期已经过了一半，进行此种操作也可以免去按揭续期时利率大涨的风险。
19、我可以申请可循环(readvanceable)按揭吗?
·可循环按揭允许那些至少拥有20%房屋净值的业主重新借出已偿还的本金部分，通常它指的即是HELOC业务。这允许你以更低的成本融资，从而高效利用资金。你可以将借出的本金投资于回报率更高的股市、自己的生意，或是进行汽车贷款、装修贷款，也可以当作是一笔应急资金。
20、如果我无法一性性支付refinance或是转银行所产生的开支，可以把这部分钱算进按揭总额去吗?
浮动利率
21、你们的浮动利率产品有什么特别的限制吗?
·有的浮利产品不允许将按揭转移到另一所物业上去，也不允许借款人进行加按，在提前还款上面的规定也要严不少。
22、当最优利率上升的时候，贷款机构在多长时间后会调息?
·部分机构，比如ING，会根据最新的P每三个月对按揭利率进行一次调整。不过利率的调整并不会影响到你的供款额。每月的月供仍将保持一致，只不过利率升高的时候，会有更多的钱是用于偿还利息，而更少的钱去偿还本金。
23、我可以随时将浮动利率转为固定利率吗?
·浮动利率有一次机会可以转为固定利率，但这时，你很难拿到好的折扣利率。而且，转换的时机并不容易把握。从历史经验来看，在80%的时间内，浮动利率会比固定利率更省钱。但在近两年的市场上，趁着利率低位将其锁定更长时间是更为通行的做法。
其它费用
24、物业估价费是由你们出的吗?
·通常这部分的费用在225元-325元间，在不同的地段、不同类型的物业估价费用差距还是蛮大的。
25、需要收取业务处理费、cancellation fee、注册费、律师费吗?
26、除了罚金外，提前违约还要支付银行的再投资费用吗?
27、如果我从其它的贷款机构转到你们这里，你会帮我支付解除按揭的费用吗?
28、如果我是自雇人士，而且无法通过传统的途径证明自己的收入状况，给我的利率会更高吗?高多少?