中国留学生温村的那些“房”事儿

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新的一年又开始了，移民朋友最大的新年愿望就是：安居乐业。而来自中国的留学生，2014年原来也是关注着那些“房”事儿。
在以往，作为独自一人来海外读书的留学生在“住”方面有三个常见选择：学校宿舍、寄宿家庭、或是租房(和朋友合租或独租)。最近几年，越来越多的 80后、甚至是90后的留学生买家出现在温哥华地产市场上。他们在父母的支持下纷纷买房做起了业主，有实力的，更做起了地产投资。对于他们来说，“住”的 问题，似乎已经演变成这样一道选择题：我们是买房呢，还是买房呢，还是买房呢?
移民买房，很好理解，因为新生活即将在这里长期开始;但留学们身份未定、未来在哪里发展尚是未知数，是什么理由和“勇气”让这些年轻买家(或者说， 是他们的父母)在没有永久居留权的情况下，愿意掷下几十甚至上百万的加币在一个也许之后会要离开的地方买房?对于在海外买房，他们到底是如何想的呢?非永 久居民在加国买房，又有些什么需要注意的地方?《先枫报》采访了几位年轻买家、地产经纪和贷款经纪，带您一起来看。

【故事】
Jack，21岁，SFU大二学生：
父母支助一次性买房 90后留学生晋升业主
现年21岁的Jack，是西门菲沙大学(SFU)经济系的大二学生，今年也是他留学温哥华的第三年。但相比一些已经来了七八年的老留学生，Jack已经做起了“业主”有了自己的房。
“刚来时住的是学校附近的一个寄宿家庭，但要求多，吃的也不好，三个月以后就搬了出来，和两个朋友合租了一个house的一层。”合租的日子，虽然 吃喝杂事都要自己料理，却也自在逍遥，尤其是和同龄人一起，学习之余一块儿网游、篮球、线上组团游戏、一月1-2次的夜店，Jack的生活充实而丰富。而 买房这件事对他来说，或者说是对他这个年纪的男孩来说，压根还是很遥远的事情。
但就在2012年回北京过暑假的时候，某天晚上父母说要和他“开个会”，就在这个会上，Jack的父母正式向独生儿子提出了在温哥华买房的建议。
Jack的父亲在中国从事进出口贸易生意，母亲从事会计工作，都是见多识广的“先进人士”。他们决定帮儿子在温哥华买房的原因主要有几点：一、35 万加币，相当于人民币的200多万，这个钱是早就准备好给儿子以后成家买房用的。但在目前的北京，200万人民币只能在四环之外买到一个40多平方的蜗居 式公寓，交通还是个大问题;把这笔钱用在温哥华这个全球最适合人类居住的地方，也算是一个不错的投资。况且儿子无论是现在读书，还是毕业了以后留下工作， 总是有住房的刚性需求;二、温哥华房市蓬勃，如果挑一个有升值空间的地点，万一以后儿子回国了，房子卖了也不会亏。
根据家里的经济条件和对市场的考量、儿子生活习惯的考虑，Jack的父母认为现在儿子一个人住，买套地段便利的小公寓即可，价格在30万-35万加币之间。配套设施完善，打理起来也方便。更让不少人羡慕的，是为了不让儿子日后有压力，Jack父母一次性为儿子付清房款。
面对家人给自己在温哥华买房的提议，Jack坦言一开始是有些懵的。但经过几天的深思熟虑，想想日后自己也有留下来工作移民的打算，买房，也算是给自己一个朝着目标努力奋斗的动力吧。
奉父母之命，Jack开始找房子看房子。考虑到上学方便，也习惯了这里的生活环境和氛围，未来也有发展空间，他和父母商量着还是想把房子买在 Lougheed 天车站附近。连续两个多星期，Jack每天晚上通过电脑视频给父母展示当天看的不同房子的照片，介绍解释它们的特点，听他们的建议，帮忙分析比较利弊。最 终综合了地产经纪和父母的意见，选定了现在这套距离Lougheed 天车站步行10分钟的2房公寓，面积700多尺，2008年建的高层公寓，房屋的保养十分优质;加上登高望远，视野开阔让Jack很满意。最终以31万4 千的价位拿了下来。除了房价本身，Jack还在律师费、手续费等上花了约2000元左右(买方经纪的佣金是由卖家支付)。
“从父母提出建议要给我买房，到最后全部搞定完成交易，我的这个首次置业总共用了3个月时间。虽然钱是父母出的，但整个买房的过程基本上是我跟着经 纪去完成的。入住以后，也要学着自己去开通电和网，学着和物业及邻舍打交道，真的让我学到很多。”Jack感慨说。但同时，他更感谢父母对他的信任，感谢 他们为他的未雨绸缪。“有房就有家，有了属于自己的房子，心似乎也更定了。希望在毕业后能顺利找到工作，移民，以后将父母也接过来……”Jack这样畅想 着未来。
【专家观点】
资深房地产经纪林裕祥的建议：
在这个案例里，这家人的父母的决定应该说是一个很正确的选择。简单的算笔账，你就能看到，如果是贷款25万买房，每月的利息不过1000元左右，和租金持平——在这种情况下，买房已经是合算的;更不用说，家里有这样一笔准备金，可以一次付清房款。
至于买房的地点，这个年轻人也考虑得很周到。因为毕竟未来的走向不是很确定，所以对于这个房子，我们的心理准备是：将来要卖掉——那 么，LOCATION、位置就相当重要。位置好，将来出手的时候，就会卖得快、 卖得好。所以，我建议有类似情况的年轻人，相同价钱，应该放弃那些LOCATION不很好的大房子，宁可去买位置好但面积小一些的房子。将来，这个年轻人 卖房、换房的可能性都很大，一间好卖的房子要远远强到一间豪华装修大房子。

【故事】
Jenny，25岁，CEC申请人：
准移民买房，看重投资潜力
Jack说，其实身边有很多留学生朋友也都买了房，因此自己并不特殊，也称不上是所谓的“富二代”。至于一些已经毕业了的 “学长学姐”，虽然也是拿着工作签证的“非永久居民身份”，但带着申请“加拿大经验类移民”(CEC)或 “省提名计划”(PNP)的目标，一个个也都在家人的支持下买起了房。事实证明，由于留学生申请移民的途径越来越多，工作经验要求也有所降低，让更多中国 留学生有机会留在加拿大，促成他们想在本地安定，以及买房子的决定。25岁的山东女孩Jenny就是另一个典型。
大学期间在SFU宿舍以每月800加币的价格住了4年，毕业后又以每月600多元的房租和朋友合租，算算这些年来在“住”上花的钱，让Jenny和父母一致决定既然有机会移民，还不如早点买房，因为房总是要租住的，但付出了房租却什么都不是自己的。
今年6月以“办公室行政助理”职位申请了CEC、8月已经拿到申请档案号的Jenny，经过近半年的考察比较，也在父母的支助下一次性付款30万买 下了一套位于母校校园区旁的一套一房小公寓：“我喜欢学校里面的人文气息，学校里的各种设施也都可以使用，虽然去温哥华的公司上班要坐车近一个小事，但以 后开车了就方便了。”
而选择在大学区买房，更重要的原因是看重了这里的高出租率。“即使我把这个房子作为出租出去，自己再到离公司近的地方租一个便宜一点的;或者说搬去 和男朋友一起住，房子出租带来的现金流也能带来不错的回报。”25岁的Jenny这么计划着这个由父母支持的人生第一笔大投资。
不过，2013年11月8日联邦移民部突然对CEC政策进行改革，撤销了包括她申请的“办公室行政助理”在内的6个职位申请资格，让虽然已经拿到档 案号、理应不受新政影响，但仍在等待阶段的Jenny担心随时变化的移民政策指不定什么时候又出什么乱子。“如果移民办不成要离开，也只能把房子卖了，希 望不会亏钱。至少现在这个区域的房子还是有在涨的。”Jenny说。
【专家观点】
资深房地产经纪林裕祥的建议：
如果负责任地说，这种情况下买不买还是要应人而宜。如果像Jenny这样，有父母的全力帮助，能一次性付清房款可以考虑买房，跟前面的Jack一样，要买位置好的房子，做好自住和卖房的两手准备;但是如果家人只能支持帮助付一个首付，那么就真得要三思了。
刚入职的年轻人，工作不稳定，换工作是家常便饭。在这种情况下，租房毕竟灵活些。工作收入许可的时候，你可以租1000元的公寓;但如果失业了，或 者是换工作的间隙，手头实在紧张，还可以去跟别人合租，一个月400元也能对付一阵子。但如果买了房，每个月必须付给银行一笔钱，万一断档接不上，麻烦就 大了。所以我的建议是这种情况下，要量力而为，不能因为”要买房”而买房。

【故事】
唐小姐，26岁，“转正”新移民：
买房与否取决于未来规划
但同时，也有一些从留学生“熬”到了永久居民身份的新移民，在租房习惯了七八年之后，对于买房的决定还是犹豫不决——这主要原因，很大一部分是因为没有想好是去是留。
有这样纠结情绪的“留转正”新移民，或者说是总算有身份了的“职场新人”，包括来自上海的26岁女孩唐小姐。用她自己的话来说，这些年每月交的房 租，基本上和大部分人每月还的房屋贷款数目差不多了(开始工作后唐小姐一人租了一个一房公寓，每月房租820元)，但因为之前永久居民身份没有搞定，也就 没有考虑买房的事情，想着万一要回国也就不急着折腾了。而现在身份下来了，她又动了回国闯闯的心思，因此犹豫这这房，到底是买还是不买。这一拖就又拖了半 年。
“如果真的决定下来长期在加拿大发展，过完年就开始看房，相信以现在的工作，即使首付压力大一些要家人资助，但以后每月的按揭还款应该还是可以自己搞定的。”
但是，也有一些朋友建议她不妨回国试试。都说中国现在机会多，趁着年轻回去拿些经验也挺好的。回去工作个2或3年，再回来继续把“保留枫叶卡需要5 年住满2年的要求完成。“如果是这种决定，那我现在就暂时不打算买房了。” 对于唐小姐这样的人来说，这房买还是不买，似乎在自己没有想清楚未来之前，还得继续纠结在这个问题上。
【专家观点】
资深房地产经纪林裕祥的建议：
对买房定居这样的大事，产生犹豫，是每个年轻人都可能经历的心路过程，可以理解。但是，犹豫却也是丧失机会，白白让金钱流失的重要原因。以唐小姐这 样的情况，她其实是可以考虑买房了，毕竟“回国”这件事，她还没有下决定，但工作在温哥华，生活在温哥华，居住在温哥华是眼前正在进行的事情。我建议，她 应该着手买房，甚至在条件允许的情况下，即父母可以帮助首付，她自己的工作稳定的话，她应该买有土地的房子。
这样的建议出于两个原因：一是唐小姐已经到了要考虑结婚、生子的年纪，如果她决定继续留在在温哥华，一所比较大的房子是未来必然的选择;而如果她最 终决定离开，从最近5年的情况下来，有土地的房子涨幅远远大于公寓和城市屋(Townhouse)，将来卖的时候收益会更好，就当是一笔投资也很不错。因 此，在这种情况下，如果买不了独立屋，也应该尽量考虑买双拼屋。当然，如果经济上不允许，买位置好的城市屋也是一个选择。
【置业心得】
Jack：地产经纪只选新人
虽然父母在温哥华的朋友有介绍打过交道的华裔地产经纪给Jack，但Jack有自己独特的一套选经纪的理论：只选新人。
为什么?理由一，之前根据报纸上的广告找过几个华裔地产经纪，但基本上人家一听是个孩子，想买的只是30万左右的小公寓，热情似乎都不太高，好几次 约看房都约不出来，“摆架子”的感觉让Jack很不好。于是，Jack决定将目光投在那些“不怎么忙”的新人经纪上：“新人通常手头业务不会很多，就相应 有更多的时间和精力来为客户找房，无论业务是大是小;另外，为了要建立口碑，新人通常也都亲力亲为地认真负责，不会也不敢耍什么手段，正正规规做事，虽然 经验不多，但更让人放心。”Jack这样解释自己的坚持。
带着这个常人看来的“反向思维”，Jack亲自去了本地一家规模较大的地产公司本拿比的一处办公室，推开门后指定要找一位“新人”级别的地产经纪为 自己买房——一位刚考到牌照不到1年的西人中年男子。这位老外经纪没有让Jack失望，短短两个星期就带着Jack看了10套房，用Jack的话来说，这 位经纪负责地比自己还要上心，看房的频率让他惊叹不已。
Jenny：避免请朋友熟人做经纪
Jenny是请做房地产经纪的朋友帮助买房的，朋友很上心，她也很感谢朋友的帮助。但是回过头来看，Jenny自己感觉认为买房的时候，还是应该避免请朋友熟人做经纪。
当然Jenny也说要不要请朋友做经纪因人而异。她自己偏偏是那种面对熟悉的人，不好意思开口的类型。比如想要求再多看几套房时，看朋友挺辛苦，就 不好意思开口了。而反驳朋友的专业意见，更不是她的作风。结果这样一来，反而Jenny自己的一些需求没有办法充分表达出来。因此，在Jenny看来，买 房可以请华人经纪，方便沟通交流，但是要不要请朋友，还是要多多考虑一下啦。

【房贷须知】
留学生买房 贷款不好申请
有父母全权帮忙支付全部买房款的，在温哥华不占少数。但也有一大部分年轻的留学生或是拿到永久居民身份不久的新移民买房，父母通常都只能帮忙支付一个首付，剩下的，不可避免的就需要申请住房贷款，而对于大部分留学生家庭而言，一个35%-40%的首付也是不小压力。
留学生申请贷款，大多数学生去银行咨询后得到的答案是：35%首付款。而有时咨询贷款经纪人，回答可能是“可以申请，但不太容易”。
留学生与加拿大永久居民的区别在于：没有永久居民身份，因此没有稳定的收入来源;来加拿大时间短，信用分数不足。而这些因素，也正是导致贷款申请难 批的最主要原因。业内人士指出，因为留学生没有稳定的收入证明，且在本地没有保障，需要从申请人的原居地补送大批资料作为补充，例如在原居地的银行存款纪 录、是否有投资证明、是否曾在原居地工作等，若单纯只是学生，那就更复杂一点，甚至要求寻找担保人才获批。
27岁的留学生小邹正在和有永久居民身份的女友办理同居移民，同时他想按揭贷款买房，这样一旦移民获批两人就有自己的小居正式结婚。但谁知，就算他凑到了4成首付﹐银行还要其提供担保人和一些繁杂手续。
相应地，如Jenny那样在加拿大居住了一定的时间、累计了良好的信用记录，已经毕了业找到稳定工作，拿着工作签证在等待移民申请审批的“老留学 生”，申请贷款要比仍然在校念书的留学生容易不少。有贷款经纪表示，毕业找到工作的留学生申请住房贷款，并非只有35%首付这一条路，根据不同情况可以获 得较低利利率。
而现在没有固定工作的留学生，如果找不到担保人，则不可能拿到房贷。
第二贷款解决首付不足
如果无法凑到35%首付款，又要想贷款买房，还有什么办法?业界人士的建议是，就从凑齐银行要求的35%首付款上做打算。而Second Mortgage(第二贷款)就是凑足这35%首付款的渠道之一。
加拿大房贷中心的专业金融规划师王广通表示，加拿大还有一些银行之外的金融机搆以相对高的利率贷款，给那些首付款不足的购房者，为购房者提供了一个 可以买房的机会。但是由于这种贷款对债权人的风险相对较高，所以对购房者自己的首付比例还是有相应的要求的。比如，国际留学生买房最少自己要准备房款的 25%左右。同时，通常Second Mortgage除了本身贷款利率会比银行的第一贷款利率高一些，获得了这种贷款后，以后每个月的房贷供款额就会相应提高。因此，在考虑Second Mortgage时，一定要做好预算，考虑好日后的供房压力。
【汇款技巧】
海外现金汇入有讲究
业界人士也提醒，购房前，一定要先对自己的条件进行评估，确定是否满足购房条件，以及是否有足够的条件申请到房屋贷款。如果父母支持在加拿大买房， 是否已经将足够的首付资金汇到加拿大的银行帐号?买房后，能否有充足的资金支付每个月的供房费用?而这，就又延生出新的问题——从中国汇首付款的问题。
在买房前，大金额存入的现金被加拿大银行和监管当局视为可疑资金，拒绝接受作为买房首付——这不是编造的故事，现实中此类案件非常多。
收款人的现金是可以存进加拿大银行的，但存款人立刻就会成为政府的监控目标。美国和加拿大的银行监管当局要求所有接受存款的银行和信用社，每天将存或取现金超过一万元的交易报送政府部门，纳入可疑交易进行监管，连续多天存入9000多元现金的也会被视为可疑交易报备政府，这项工作是在银行后台操作的，进行现金交易的客户根本不知道。你去加拿大的银行支取9999元现金，银行的人什么都不说，如果超过10001元，柜台人员一定会问你取钱做什么用， 你的答案会被记录在案并报送政府。所以业内人士的建议是最好远离地下钱庄和大额现金交易。
贷款申请时，银行一定要你出具3个月的银行对账单来证明你的首付来自自己的银行账户，如果你的买房首付款是来自中国父母的银行账户，而汇入日期在这 3个月内，银行还要求出具中国汇款的手续。为了减少麻烦，大家最好在买房前4个月通过中国的银行将款项汇入自己的账户，实在来不及，也要让中国国内汇款人保存好银行汇款手续。