另一种江湖:加拿大房屋贷款市场

happy

加拿大的房屋贷款途径有两种：银行和Mortgage Broker。Broker盛行于北美、欧洲、澳洲等地，是职业贷款经理。在唐汉看来，温哥华的众多银行好似武林的名门正派和江湖派别;Broker则是特立独行的侠客。
银行和其它信贷机构
在加拿大，很多金融机构可以提供房屋贷款，包括：大型银行、中小城市银行、信用社、保险公司、私人贷款等。五个大型银行按股票市值排序，分别是：RBC皇家银行710亿，TD道明信托650亿，丰业银行530亿，BMO满地可360亿，CIBC帝国银行280亿。其江湖地位相当于少林、武当、华山等，属名门正派。其它中小银行和信用社差别很大，普通信用社仅1亿资产，类似于江湖中的不同派别，各有独门绝技。(顺便提一下，中国工商银行市值高达美元2300亿，已是世界第一大银行;美国第一大银行富国银行为1600亿。)
这些金融机构中，有两类人士可以办理房屋贷款：客户经理与银行内部房贷专家，称为Specialist。如果把丰业银行比喻为华山剑宗，客户经理相当于普通持剑弟子，Specialist类似于高级别的护法剑客。
银行的客户经理
一般而言，接待借款人的是客户经理。客户经理分三个等级，二级以上才能办理房贷。客户经理收集资料，输入电脑，电脑自动计算结果：同意或否决。这种方式有点象“傻瓜相机”。一个中等资质的正常人，经过一个月培训就可以做房贷。
客户经理可以处理简单房贷。银行将房贷分为十几个类别(Program)，根据客户情况推荐相应类别。整个贷款过程类似于在麦当劳点菜。银行备好不同套餐，你提出要求，客户经理便为你推荐一个套餐。
这种快餐式贷款极大简化了房贷过程，进而降低银行人力成本。(好比餐饮业中，麦当劳员工薪水最低)。传统银行业中，信贷人员需多年培训，才能成为业届高手;而现代银行依靠“傻瓜程序”，任何一个低级弟子，也可以打着名门正派的招牌，傲慢地行走江湖。
当然，名门正派中高手暗藏。唐汉知道不少来自中国内地的高人，拥有硕士博士学位，或曾是名校副教授，或曾是国内银行的顶尖高手，却在CIBC做客户经理。一位来自香港的投行经理，拥有全球金融第一金字招牌CFA，竟然在支行做柜员!在唐汉看来，他们犹如少林的扫地神僧，淡薄名利，默默无闻。
银行内部房贷专家：Mortgage Specialist
正如傻瓜相机难以进行艺术创作，客户经理的程序无法办理复杂房贷。这种情况下，银行的房贷专家(Mortgage Specialist)悄然而至。
Specialist信贷经验丰富，是高级别剑客，可以处理各类疑难贷款。他们属于某个特定银行，级别与支行行长相同。银行根据Specialist的业绩发放佣金，不支付固定薪水。银行的这种做法很狡狯，让唐汉想到阴险的岳不群：给这些高级专家一个名义级别，然后让他们自已找食。
Specialist有个致命软肋：只能做一家银行的产品。如果这家银行产品很次，(比如利率明显高于其他银行)，客户很可能退避三舍。另一个问题是，虽然Specialist手段高明，长袖擅舞，但受制于这家银行的信贷政策，不能挥洒自如。这些政策常常朝令夕改，有时非常愚蠢。高级剑客时常面临这样的境地：空有一身本事，却受制于可笑之政策，不能出剑找食，因而面带菜色。
独立的职业房贷经理：Mortgage Broker
Mortgage Broker的产生有其特殊背景。一方面，房地产贷款对银行非常重要，是兵家必争之地。(如果你查阅北美银行的财务报表，会发现银行80%的信贷收入来自于房屋贷款)。另一方面，对客户而言，房产是最重要的资产。一个好的房贷方案可能为客户节省数千上万的支出。
房贷产品非常复杂，加之各银行政策大相庭径，为客户选择最佳银行和制定最优方案并非易事。这种环境催生出一种全新的专业人士Mortgage Broker，即独立的房贷职业经理。
Broker是客户与银行之间的桥梁，是解决各类疑难贷款的顶尖高手。比如，商业贷款、建筑贷款等高难度信贷，一般银行人士很少涉猎，而Broker们却驾轻就熟。
在温哥华这个信贷江湖中，Broker是独立于各门派之外的侠客。他们对各金融机构的信贷政策如数家珍：不仅华山剑法出神入化，少林拳、五当掌、峨眉刺等均应用自如。若说华山剑客Specialist手中有剑，可以一剑封喉;Broker则是心中有剑，杀敌千里于无形。
事实上，许多Broker师出名家，曾是各大银行的高手，有着数年或十多年之房贷经验。职业Broker出现至今仅40余年，就占领了北美65%的房贷市场。2004年研究显示，当年美国住宅信贷68%由Broker完成，其余32%由各银行达成。
一些数据可以说明Broker的能量。温哥华一个中等城市银行，三个客户经理，加上Specialst帮助，每年新增房贷约1000万元左右;相当于一个普通Broker一年之业绩。2013年，CIBC温西最大支行，5个客户经理加一个Specialist，新增房贷2400万元;而当年温哥华最牛的Broker，仅有两个助手，其业绩竟然是2个亿!是前者的7倍!
值得一提的是，Broker们不仅武功匪夷所思，其职业道德和敬业精神也令人称道。每天下午5点后，名门正派弟子们打烊回家，忙碌了一天的Broker们仍然在夜色中走访客户。正是因为他们不懈努力，银行的信贷被一点点蚕食，不知不觉中，半壁江山已花落别家。