多套投资房/出租房 贷款的诀窍

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自2010年4月，加拿大政府出台了三项贷款新法规，其中一项就是将购买出租房的最低首付由原来的5%提高到20%。低于20%，房贷保险公司不予接受申请。原因是，限制或减少房地产的投机，力求稳定房屋市场。
那么，在贷款政策紧缩的大环境下，我们还有可能申请到多个投资房产的贷款吗?银行都有各自的出租房贷款规定。相比较自住房贷款，出租房/投资房属于特定贷款，程序略显复杂。这时需要专业贷款经纪的经验和知识了。
首先，这项新法规不包括多单元住房，只要其中一个单元属于自住，仍然可以享受最低首付。
最多可以有多少出租房?
有的银行限制5个，有的银行限制总贷款额不得超过1百万。目前最多的是16个。
所有租金都可以算做收入吗?
理想的状况是租金能够支付房屋本身的房贷，地税，保险和其他维修费用。这样在贷款申请中，对申请人的固定收入就不会有额外的要求了。出于风险控制的考虑，银行对租金收入的计算方法有所不同，有的只用租金的50%或80%，以考虑空房率及正常维护费用。也有银行允许租金的100%加入收入总额，或者直接用保税单T1上的盈利和亏损额。
能拿到最好的利率吗?
只要房屋地点和信用记录符合要求，可以得到最好的利率。但有的银行要加收0.20%-0.25%，或者只允许5 年的浮动或固定利率，不允许1-4年的短期利率，等等
需要哪些文件?
如果房屋已出租超过两年以上，最好能提供T1General。哪怕是报出租亏损也没有关系，至少有出租收入的记录。如果不足两年，或者现有住房刚刚变为出租房，租房合同也可以。如果还没有租出去，但是有需要租金收入申请贷款，可以通过验房师获得当前的市场租金值。
新移民符合此政策吗?
完全可以。如果移民在5年之内，没有收入，已经购买了自住房，仍然可以购买投资房。首付和净资产会有具体的要求。
虽然利率很重要，但绝对不是贷款的唯一因素。周全的贷款方案，在长期的还贷的过程中客户节省贷款才是最重要的。
CMHC–加拿大按揭和住房公司，是加拿大政府的国家房产机构和指导者。接受按揭贷款保险的原则和标准：
加拿大住房贷款标准的问题。结论是：各家银行都参照CMHC(CanadaMortgage and Housing Corporation加拿大按揭和住房公司)的承保标准，审批住房贷款。
特点：
1， 1-4 个单位的出租房
2，贷款金额与房屋价值比例(LTV)多至80%
3，购买或重贷，并且提供灵活的选择。
资深贷款专家支招：可以把B类银行作为过渡
在首付不可能太多的情况下，就要靠中小银行过渡了。这类银行通常被称为B类银行，即EquityLender，这类银行不太重视首付，对年收入的要求也不会太高，它们主要看房屋的价值，通常首付只需支付房价的25%-30%，就可能批出贷款。
但这类中小银行贷款的利息通常比大银行要高出1厘左右，贷款人需要考虑清楚自己的还款承受能力，比较普遍的做法是把B类银行贷款作为过渡期，不要签长约，在这段时间内多存钱，过1、2年有足够的能力支付较高的首付，再把按揭转到大银行去
所需文件：
如果你有多个投资物业(租房)
?所有租赁的所有租赁物业副本
?如果租约过期或现在的每月租金，那么我们就需要一份新的租约更新的确认书或租客仍租用的单位
?要求所有租赁物业的物业税单或MPAC评估副本
?所有租赁物业的最新按揭声明的副本;请确认的帐号，名称，抵押物业的地址，抵押贷款余额及按揭付款的文件
?最近的2年税收T1的个人纳税申报表(所有页面，包括房地产租金的声明)
首付的确认：
?首付款将由需要有90天投资/银行对帐单(共同基金，RESP，免税储蓄账户，股票等)的记录历史
请注意，银行对账单需要有你的姓名及户口号码的一致性。
如果首付是从由那您的直系亲属通过“礼物”赠送的方式，那由那您的亲人出示的一份书面证明是必需的。
Builder的存款证明，存款支票副本，伴随着银行对帐单，确认检查已经明确从合规性的客户的银行账户或证据，以确认建筑商已经有了存款
?如果首付是从现有的房屋销售而来，请提供整套的购买和销售协议以及目前的抵押贷款声明，以确认余额。
购买房产的文件：
?购买和销售(要约)以及所有附表A，B， C，D等及任何修改和弃权的全部协议副本
?MLS上市成交的复件(如适用)
其他信息：
?房产律师的信息
?2副本有效的加拿大照片的身份证以确认身份(驾照，加拿大护照，永久居留证等，OHIP卡无效使用)