如何计算出租房产的投资回报率？

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对于一个投资人来说，无论是投资何种产品，如股票、债券、互惠基金、私人企业，或者房地产，最重要的是应掌握如何正确的估计风险，并准确计算投资回报率。理想的投资产品应具备以下一些特质：一，投资风险相对较小;二，投资回报率相对较高且稳定;三，投资利润较容易以现金的形式体现出来;四，投资费用相对较低。笔者也曾尝试过多种类型的投资产品，但经验证明，房地产投资较其它形式的投资来说，基本具备了以上这些特质，是一种十分优秀的投资产品。
我在为自己选择投资房产时，最注重的是追求长期、稳定的最大回报率。在比较了多伦多及周边众多地区和城市的出租房产平均投资回报率后，我把目光聚焦在Barrie这座多伦多以北九十公里的发展中城市。在那里，我找到了理想中的投资回报率。
先简单介绍一下我计算出租房产投资回报率的方法，然后，再举实例说明。所谓投资回报率，是指投资人的投资总收益，减掉投资费用后所剩余的投资利润，占投资总成本的百分比。通常投资回报率以年为单位计算。即(一年投资收入-一年投资费用)/投资总成本x100%。举例说明，某银行的定期存款利率是1.5%。是指你存一万块钱本金在定期储蓄账户里，年底可得150元的利息，1.5%就是你定期存款的年投资回报率。
投资收入：对于房地产投资来说，计算投资收入有三项，分别是：一，出租物业的正现金流收益;二，按揭贷款的本金回付部分;三，房地产的增值部分。在这三项投资收益中，前两者是较能预知的、较稳定的收益。第三项房产增值部分，则是无法预知的、较不稳定的收益。所以，作为一名具有长远眼光的投资人来说，应把重点放在追求较能预知的，较稳定的投资收益上。
投资费用：在计算投资费用时，则需注意囊括所有费用，以及正确区分投资费用与投资成本。比如，出租房产的地税、保险、维修等费用，均属于投资费用。而房屋买卖时的土地转让税、律师费、土地登记费、产权(TITLE)保险等，则应按投资成本计算。当然，在经营管理投资房产的过程中，还会产生许多其他费用，比如汽车的汽油费、折旧费用、差旅费如吃饭、住宿、租车，办公费用、人员工资，甚至学习地产投资的教育费用，加入各种投资协会的会费，订阅投资报刊杂志，购买投资相关书籍、资料的费用等等等等，笔者在这儿就不一一列举了。这些费用在年底报税时都十分重要，但计算投资回报时，为简单起见，我只计算与出租房产直接相关的费用。如地税、保险、维修、空房、管理等。你也可以把其他费用一并放到管理费用里。
投资成本：投资成本是指你购买房子时所提供的资本资金部分，包括首付款、土地转让税，律师费，产权(Title)保险，以及前期的装修费用等。
现在就以在Barrie购买的一栋独立房物业为例，具体说明我是如何计算出租房产的投资回报率的。

房屋简介：这栋小巧玲珑的独立屋，坐落在Barrie中北部社区，闹中取静，近高速，商场，学校，餐馆，影院，公园，周围应有尽有，举步可及。屋内居住面积1700平尺左右，有3个卧房，2个卫生间，厨房新换不锈钢电器，全屋实木地板，地下室部分完成，有娱乐室/健身房和洗衣房。原屋主是一对白人年轻夫妇，二人都在密市上班，每天穿梭在400号高速公路上。他们对这房子十分喜爱，新装了煤气壁炉，把房间布置得很有小资情调。
可惜，妻子的公司调她到更远的西部城市去工作了。本来就忙于路途奔波的她，不能再承受更远的长途驾驶，于是夫妇决定卖掉这座小巢，去密市安顿。我就是在这个时候买下这栋房子的。成交价是$223,000.
这栋独立屋虽已有20多年房龄，但屋顶和门窗都是最近新换的，由于Barrie夏天较凉快，许多房子都没有中央空调，这栋房子也不例外。厨房厕所都做过装修，所以，买下房子后，并不需要做任何装修工作，可以直接将它出租。
由于房子的条件非常好，装修也较有品味，所以，在替客户找租客时，我只示看了两家租客，就有租客填写了租房申请，在做了一系列信用、工作、背景等调查之后，我得到满意的结果，决定把房子租给他们。
租金是$1400元每月。水电煤气由租客自付。在合同中，我们还标明，夏天除草，收拾花园，冬天铲雪，撒盐等工作，均为租客责任。房东所承担的费用是：房屋按揭，地税，房屋保险，结构及设备的维修等。由于本人较Handy(动手能力较强)，所以决定自己管理这栋物业。
在贷款时，我选择了30%的首付款，2.59%的三年固定利率，30年偿付。我的贷款按揭是每月$624元。地税每月$207元，保险每月$40元。费用总计$871元。如果没有维修，没有空房，又没有管理费，他的每月正现金收入就是$530元左右。但租房子不可能没有维修，也不能不考虑空房期。所以一般我都用一个业内的平均百分比例来估测这两项费用。即3%的维修费用，5%的空房费用。即使没有发生维修与空房，我也把这两笔费用预留下来作为储备金，不计作收入。这样算来，刨去维修和空房费用，净现金收入就是每月$417元。年现金收入就是$417×12=$5,004元。这就是我上面说的第一项投资收入–出租物业的正现金流收益，即房租刨去费用后的净利润部分。
再看看这座出租物业的第二项收益：按揭贷款的本金回付部分。在客户所付的每月$624元的按揭贷款中，有一部分是银行所收利息，另一部分是本金。随着时间的推移，利息部分会越来越少，本金部分会不断增加。所以，你持有出租物业的时间越长，本金增长就越多越快。拿这栋房子为例，第一年本金回付为$3,496元，第二年为$3,587元，第三年为$3,680元。可以看到，本金是在不断地增加的。
如果不计算出租物业的第三项收益： 房产增值部分，只看前两项收益(正现金收益和本金回付)，刨去维修和空房储备金后，客户第一年可获$8,508($5,004+$3,496)元，第二年可获$8,591 ($5,004+$3,587)元，第三年可获$8,684 ($5,004+$3,680)元收益。
再看我的客户为得到这栋出租物业所付出的资本投资金额：30%的首付款：30% x $223,000 = $66,900. 土地转让税：$1,955元。律师费，房产登记，及产权保险等费用：$1,400。资本投资共计：$70,255元。
用年利润除以投资资本总值，就得到年投资回报率。即第一年：$8,508/$70,255 = 12.71%; 第二年，$8,591/$70,255 = 12.85%; 第三年：$8,684/$70,255 = 12.98%。
这样的投资收益已经很可观了。如果再加上房地产的增值部分，既使增值幅度很小，比如按通货膨胀的比例1-3%计算增长幅度，投资回报率也会成倍增加。为什么呢?因为“杠杆原理”。房子增值3%是基于整个房价，而我们的投资资本只有房价的20-30%。所以用整个房价增值的3%，放到我们20%-30%的投入上，回报率就会放大很多。(具体计算请参看下表。)

注：以上计算投资回报率的方法，只是笔者的个人见解。仅供参考。并不构成财务、税务意见。请在购房时咨询相关专业人士。